Un disastro chiamato Aler: l’azienda regionale lombarda sta affondando

L’Aler, ovvero Azienda Lombarda Edilizia Residenziale, ha assunto questa denominazione con la legge della Regione Lombardia n. 13 del 1996, che ha trasformato in azienda vera e propria gli Istituti Autonomi Case Popolari. L’azienda è quindi regionale e la sua gestione è interamente in capo alla Regione Lombardia. Per capire la situazione dell’azienda Aler dobbiamo però analizzarne gli aspetti prettamente economici, indubbiamente derivanti da una gestione politica non all’altezza.

Prima un po’ di storia

Aler Milano nasce il 12 agosto 1908 come IACP, Istituto per le Case Popolari, per volontà del Comune di Milano. L’Istituto nasce per gestire la questione abitativa durante il fenomeno della forte immigrazione legata all’industrializzazione. Il numero sempre crescente di lavoratori che si trasferivano in città richiedeva uno sforzo da parte delle istituzioni affinché potessero garantire più alloggi a “buon mercato” per le classi meno abbienti.

Le attività legate alle case popolari sono state continuative e ci portano ai giorni nostri, con la modifica della struttura organizzativa. Infatti il 10 giugno 1996, con Legge regionale n. 13, viene istituita l’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale e le funzioni di Aler Milano vengono ripensate ed adeguate alla nuova realtà socio-economica riguardante Milano e tutto il suo hinterland. Aler diventa quindi il soggetto pubblico-economico preposto alla gestione e allo sviluppo del patrimonio dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) di tutta la provincia. Dal 1° ottobre 2009 il Comune di Milano ha inoltre affidato la gestione di 30mila immobili di sua proprietà ad Aler.

Ad oggi Aler Milano possiede circa 70.000 alloggi di proprietà, ma sono altrettanti quelli alienati nelle varie e lunghe fasi della storia aziendale. A Milano, così come in varie parti d’Italia, la trasformazione dei precedenti istituti pubblici in enti di gestione si è basata sulla teoria che prevedeva che per finanziare l’offerta di un servizio abitativo pubblico per la popolazione più fragile sarebbero stati sufficienti i proventi della gestione (quindi il canone d’affitto) del patrimonio affidato ai nuovi inquilini. Il problema sorge però quando si capisce che i ricavi da canone coprono in media solo il 45 per cento dei costi di gestione, che devono essere integrati da fonti diverse e che diventano di conseguenza una spesa enorme e non prevista. Nasce così il paradosso per il quale è più vantaggiosa la permanenza dei nuclei familiari che appartengono a fasce di reddito più alte, rendendo vano l’intento iniziale di aiutare i meno abbienti.

Regione Lombardia gestisce Aler: ecco come

Secondo l’articolo 2 della Legge Regionale numero 16 dell’8 luglio 2016 (Funzioni della Regione nella Disciplina regionale dei servizi abitativi) sono di competenza della Regione le funzioni che richiedono un esercizio unitario a livello regionale e in particolare:

a) la disciplina del sistema regionale dei servizi abitativi, con particolare riferimento alla determinazione dei criteri generali per l’assegnazione e la gestione degli alloggi sociali, nonché per la fissazione dei relativi canoni di locazione;

b) la disciplina del sistema regionale di accreditamento degli operatori pubblici e privati, la verifica dei requisiti per l’accesso e la permanenza nel sistema;

c) il coordinamento, l’indirizzo e la vigilanza delle Aler nonché la definizione e lo sviluppo di un sistema di standard di gestione cui le aziende uniformano la propria attività;

d) la realizzazione di piani e programmi d’intervento a carattere regionale finalizzati ad incrementare l’offerta abitativa pubblica e sociale, la rigenerazione urbana e le misure per contrastare l’emergenza abitativa;

e) la promozione dell’integrazione ed il coordinamento delle politiche abitative con le politiche territoriali e di rigenerazione urbana, le politiche sociali, nonché con le politiche relative all’istruzione e al lavoro previste dalla vigente normativa;

f) l’attuazione degli indirizzi legislativi e programmatici dello Stato in materia di edilizia e di servizi abitativi;

g) la determinazione delle procedure di rilevazione del fabbisogno abitativo;

h) la definizione dei comuni ad alta tensione abitativa;

i) la promozione ed il coordinamento della formazione e gestione dell’anagrafe dei soggetti fruenti di contributi pubblici e dell’inventario del patrimonio destinato ai servizi abitativi, nonché la rilevazione periodica del patrimonio ad uso residenziale pubblico e privato non utilizzato.

La Regione nomina quindi i vertici di Aler e inoltre Il Consiglio regionale, con cadenza triennale, determina, su proposta della Giunta regionale, gli indirizzi strategici per lo sviluppo delle politiche abitative tramite il piano regionale dei servizi abitativi. La Giunta attua poi gli indirizzi strategici definiti dal Consiglio regionale attraverso un programma annuale con il quale determina le linee di intervento, le modalità di incentivazione e le relative risorse finanziarie.

Il bilancio fallimentare

Il bilancio dell’anno appena trascorso evidenzia una grave difficoltà finanziaria dovuta ad un passivo enorme, con circa 430 milioni di debiti. Nella sola Milano, Aler non percepisce affitti da 10 mila abitazioni, ma più in generale il 43% dei canoni è sotto i 60 euro. In provincia il 15% degli alloggi è rimasto vuoto o occupato abusivamente e quindi non garantisce entrate economiche. Le immagini dei palazzi fatiscenti, gli incendi (emblematico il caso di via Bolla) o il degrado visibile in alcune zone sono solo la copertina di un libro che andrebbe sfogliato con attenzione. Questo disastro economico arriva, anche ma non solo, dalle morosità degli inquilini e dalla cattiva gestione dei canoni e delle procedure di assegnazione. I debiti generati negli anni si sono poi sommati a quelli derivanti dal fallimento dell’immobiliare Asset (costola di Aler), ridotto solo temporaneamente dal piano di risanamento del 2015 voluto dalla giunta Maroni.

Gli affitti, un circolo vizioso

Il 70% degli inquilini delle case popolari paga un affitto insostenibile per l’Aler. Questo crea un circolo vizioso in quanto da una parte si prova a garantire welfare e socialità, ma dall’altra l’azienda che dovrebbe vivere con gli incassi non riesce a rientrare nelle spese. Circa la metà degli inquilini paga un affitto mensile che si aggira intorno ai 60 euro, mentre l’altra metà si divide tra chi paga mediamente 150 euro, chi ne paga 250 e infine una piccola percentuale che paga 370 euro. Possiamo quindi osservare che il 70% di cui si parlava qui sopra paga un affitto medio mensile sotto i 150 euro, spesso addirittura intorno ai 50.

Questi affitti così bassi sono molto al di sotto del costo medio mensile per il mantenimento dell’immobile e la gestione della società. C’è poi il problema delle occupazioni abusive, particolarmente evidente a Milano. Nel capoluogo gli appartamenti occupati sono più di 3 mila su un totale di alloggi che è di poco superiore alle 34 mila unità. Gli alloggi vuoti o in ristrutturazione, e quindi infruttuosi dal punto di vista economico-aziendale, sono 3.500. Queste ristrutturazioni rischiano di far perdere i soldi del PNRR (350 milioni di euro tra Milano e provincia) in quanto si è deciso di fare i cosiddetti “cappotti” senza sostituire gli infissi. Un lavoro non solo inutile, ma dannoso in quanto in questo modo si aumenta la possibilità di creare muffa e rovinare gli alloggi. Infine è d’obbligo affrontare la questione dell’alta morosità aumentata anche dalla pandemia e dalla crisi che ne è conseguita. Nel 2019 la cifra mancante era di 43 milioni di euro, mentre durante la pandemia è passata a 54 milioni.

Le opinioni dei politici e gli uomini chiave

In Lombardia il centrodestra e la Lega governano la Regione da 30 anni. Questo rende davvero difficile immaginare che il Presidente Fontana abbia intenzione di modificare completamente la struttura organizzativa di Aler. Non a caso l’attuale presidente di Aler Milano è Mario Angelo Sala, leghista ed ex commissario straordinario e poi presidente dell’Aler di Varese, Como, Monza e Brianza, Busto Arsizio.

La Lega ha addirittura proposto di rimuovere il limite di due mandati per questo incarico, proponendo di fatto la riconferma di Sala, in carica dal 2016. L’attuale Direttore Generale di Aler Milano è invece Domenico Ippolito, altro uomo chiave nominato da Fontana nel 2019. La nomina di Ippolito è stata percepita dall’opposizione come una vera e propria restaurazione (immotivata dal loro punto di vista, visti i risultati fallimentari) in quanto l’attuale dg aveva già ricoperto lo stesso ruolo dal 1999 al 2013.

Ad essere onesti è improbabile che anche la candidata del Terzo Polo Letizia Moratti, esponente sino a poche settimane fa della stessa coalizione di Fontana e sua vice in Giunta negli ultimi mesi, possa avere realmente intenzione di fare grandi modifiche. Moratti propone in sintesi la creazione di un mix abitativo, ossia fare in modo che nelle case popolari possano andare, grazie a degli incentivi, infermieri, poliziotti, studenti ecc, che possano quindi migliorare l’ambiente e con una diminuzione dell’affitto avere in cambio la loro disponibilità per del volontariato. Alcune case popolari andrebbero ripensate del tutto visto il forte degrado. Sappiamo però che il problema è soprattutto gestionale ed economico.

Il centrosinistra si è espresso per voce di due sue esponenti regionali di spicco. Stiamo parlando di Carmela Rozza e Pierfrancesco Majorino, candidato alla presidenza della Regione per il Pd e per tutta la coalizione. Carmela Rozza spiega che “nessuna misura ormai può salvare una situazione così strutturale e un’azienda nei fatti fallita”. La consigliera regionale del Pd propone una legge regionale che trasformi Aler in un gestore, che operi come fa MM a Milano con le case del Comune.

L’ex assessore spiega che non si può avere un’azienda che ha come missione quella di accogliere le famiglie con redditi bassi, ma che deve stare in piedi solo con gli affitti. La proposta è questa:

la Regione diventi proprietaria degli immobili, accollandosi anche i debiti dell’azienda, trasformando Aler in un gestore oppure liquidandola e affidando la gestione ad un soggetto terzo dove ricollocare i lavoratori.

Per Majorino serve una scossa non solo ai vertici di Aler, ma anche di Trenord e della sanità. Il candidato del Pd afferma che “Aler Milano è un disastro. Regione Lombardia ha creato e tollerato questa situazione e questa gestione indegna. Bisogna ribaltare Aler con durezza e fermezza. Penso che anche su MM dobbiamo essere più ambiziosi”.

Entriamo nello specifico: Aler nei programmi per le Elezioni Regionali

Nel programma del centrodestra e del Presidente in carica Attilio Fontana si legge:

la casa è al centro delle politiche regionali, in particolare come risposta a chi non riesce a far fronte al costo dell’abitazione, come perno per la riqualificazione dei quartieri e come strumento di autonomia abitativa di tanti giovani. Occorre dunque continuare a puntare sulla centralità delle famiglie, la sicurezza e la capacità di riqualificare gli alloggi sfitti, con l’obiettivo di tutelare i più fragili e accelerare e semplificare tutte le procedure.

Chi ha quindi governato sino ad oggi (gestendo anche Aler) si propone di:

• supportare la creazione di contesti territoriali e quartieri più sostenibili attuando una valorizzazione del patrimonio abitativo pubblico. Organizzare una manutenzione programmata ed urgente su segnalazione dei cittadini e degli inquilini, portare avanti i progetti di riqualificazione sostenuti dal PNRR e di rigenerazione della case popolari;
• raggiungere gli obiettivi “piena assegnazione” e “zero alloggi sfitti”;
• individuare e sostenere nuove soluzioni di accoglienza abitativa per famiglie e individui che si trovano in situazioni emergenziali;
• attuare misure di sostegno alla povertà abitativa per i cittadini più deboli (studenti universitari, giovani coppie e famiglie in difficoltà), rimuovere le barriere architettoniche, accertare la morosità incolpevole e la tempestività nell’erogazione dei contributi;
• creare dei centri Aler per i servizi abitativi nei quartieri popolari e affiancarli ad ambulatori socio sanitari territoriali;
• contrastare le occupazioni abusive e ripristinare la legalità investendo sulla sicurezza pubblica (video sorveglianza, porte blindate ecc).

Nel programma di Pierfrancesco Majorino e del centrosinistra il progetto è quello di superare lo scandalo di 15.000 appartamenti vuoti. Le case popolari devono essere messe rapidamente a servizio di chi ne ha bisogno, definendo anche grazie all’apporto delle organizzazioni degli inquilini modalità e priorità.

Si parla di un piano straordinario di ristrutturazione degli alloggi popolari ponendo particolare attenzione all’aspetto dell’efficienza energetica.

Per Majorino bisogna “considerare l’accesso alla casa pubblica come un primo passo verso un percorso più ampio e duraturo di emancipazione sociale con l’abbinamento ad altri servizi di welfare come servizi educativi, formazione professionale e assistenza sanitaria”.

Ci sono poi quattro obiettivi fondamentali:

• semplificazione delle tipologie di contratto e maggiore progressività dei canoni;
• ampliamento dell’edilizia residenziale sociale;
• promozione del canone concordato attraverso fondi regionali che offrano garanzie pubbliche e sgravi fiscali tramite accordi territoriali ed agenzie per la casa;
• revisione della legge sulla rigenerazione urbana e il consumo di suolo, orientando investimenti e progetti per ampliare il numero di abitazioni disponibile in housing social o a prezzi calmierati.

Nel programma di Letizia Moratti e del Terzo Polo si legge:

Non è più accettabile che la casa sia l’elemento discriminante tra i quartieri e i loro abitanti. Lo strumento dell’housing Sociale, può rivelarsi fondamentale per confermare la ricerca di giustizia sociale e insieme la capacità attrattiva dei capoluoghi lombardi. Vanno create delle politiche di accompagnamento e sostegno per giovani, mamme e adulti in uscita dalle comunità protette e dalle carceri.

Si va poi nello specifico della sicurezza abitativa, e si fanno le seguenti proposte:

•  riaprire una stagione di piani casa pluriennali che diano certezza e continuità di risorse;
•  introdurre strumenti nuovi e diversi di sostegno a chi non può sostenere l’affitto, come ad esempio voucher per la casa;
•  intervenire sulla governance di Aler, per garantire un’oculata gestione dell’edilizia pubblica, al fine di evitare la creazione di ghetti e di favorire il migliore mix abitativo;
•  creazione di un “Osservatorio permanente sulla sicurezza” composto da comuni, forze dell’ordine, terzo settore;
•  promozione di progetti di sorveglianza dei quartieri con ronde, polizia locale e vigilanze private;
•  favorire l’interlocuzione fra i diversi assessorati competenti in materia;
•  monitoraggio e contrasto delle occupazioni abusive;
•  potenziamento della rete dei “custodi sociali” nei quartieri di edilizia pubblica.

Infine riportiamo la posizione della quarta candidata alla Presidenza della Regione Lombardia. La candidata Mara Ghidorzi, in corsa con la lista Unione Popolare, afferma: “in Lombardia, c’è una fame pazzesca di case. La gestione di Aler non ha funzionato e va azzerata. Vorremmo destinare il due per cento del bilancio regionale alla ristrutturazione delle case sfitte e per varare un piano casa da centomila alloggi da recuperare”.