Mutuo Fondiario nullo, a dirlo i Giudici di TORINO. BANCHE A RISCHIO

Sentenza n. 872/2020 pubbl. il 27/08/2020

MUTUO FONDIARIO NULLO, A DIRLO I GIUDICI DI TORINO. BANCHE  A RISCHIO

Chi ha sottoscritto un mutuo fondiario, con un sovrafinanziamento della banca, potrebbe non pagare più il finanziamento stesso.

Il mutuo fondiario può essere dichiarato nullo in ipotesi del superamento del limite di finanziabilità, a dirlo è  la Corte di Appello di Torino, con la recentissima  sentenza n. 872 del 27/08/2020, che in realtà conferma un orientamento  consolidato della Corte di Cassazione, ma che molto spesso viene dimenticato da diversi giudici di merito che nel corso di questi anni hanno emesso provvedimento talvolta contrastanti tra loro, alimentando uno stato di “incertezza del diritto”.

Ma andiamo per gradi.

Cosa è un mutuo fondiario?

Il credito fondiario è un finanziamento, a medio/lungo termine e mira a soddisfare finalità sociali non derogabili dalla autonomia delle parti; è garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile ed è sottoposto ad una percentuale massima di  limite di finanziabilità che non può essere autonomamente stabilità dalle parti.

Qual’è il limite della finanziabilità dei mutui fondiari?

Sul punto si richiama la disciplina contenuta all’art. 38 del D.LGS. 385/1993 (TULB) e la delibera CICR di attuazione del 22.04.1995 che ha stabilito il limite nel seguente modo:

1)      fino all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi;

2)      fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative.

Qual è il criterio per calcolare il limite di finanziabilità?

Per la  valutazione della violazione del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TULB, non si fa riferimento al valore commerciale (speculativo) o di mercato dell’immobile, ma il parametro a cui attenersi è il valore cauzionale dello stesso, ossia Il valore effettivo dell’immobile, inteso come netto realizzo in asta giudiziaria e non già nel prezzo pattuito tra le parti, secondo prudente apprezzamento della futura negoziabilità, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine e delle condizioni del mercato, dell’uso corrente e dei suoi appropriati usi alternativi. A tale proposito è necessario ispirarsi alla normativa comunitaria in materia  (direttiva comunitaria n. 32 del 22 giugno 1998 – direttiva n. 12 del 20 marzo 2000 – direttiva n. 48 del 14 giugno 2006 – Banca d’Italia n. 263 del 27 dicembre 2006 – direttiva comunitaria n.575 26 giugno 2013 – Banca d’Italia – Circolare n.285 del 17 dicembre 2013 – ABI-linee guida valutazioni immobiliari maggio 2011).

In argomento si richiama anche la  CORTE DI APPELLO DI VENEZIA SENTENZA N. 2660/ 2019 DEL 25.06.2019, secondo cui Il superamento del limite massimo di finanziabilità comporta la nullità del mutuo in quanto la ratio della norma è quella di non esporre il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte.

Il limite di finanziabilità risponde, invero, all’esigenza di circoscrivere il rischio insito in operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito per cui attiene ad interessi pubblici, di sistema, essendo una norma imperativa di validità del contratto. Ai fini del superamento del limite di finanziabilità il prezzo di compravendita vale come indicatore dell’effettivo valore di mercato del bene stesso.

Il valore da considerare, quindi ai fini dell’applicazione dell’art. 38 TUB è, in linea di continuità con la previgente disciplina di cui alla legge n. 474/49 in materia di credito edilizio e con la direttiva CE n. 2000/12, il “valore cauzionale” del bene (cd. valore di netto realizzo in asta), ovvero il valore che sia frutto di una stima basata sul “prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile.

Dello stesso orientamento anche la Corte d’appello di Torino  sentenza n. 872 del 27/08/2020, la quale  ha così nuovamente confermato che la violazione del limite di finanziabilità comporta la nullità assoluta del contratto in quanto incompatibile con la disciplina di ordine pubblico voluta dal legislatore quale limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto – tra gli altri – a regolare il quantum della prestazione creditizia.

Un intermediario finanziario stipulato un particolare mutuo fondiario denominato “Mutuo casa 95”, in manifesta violazione del limite di finanziabilità, provvedendo a finanziare l’acquisto di beni in misura “non inferiore all’80,01% e non superiore al 95% del minore tra il prezzo risultante dal compromesso ovvero il valore riportato in perizia”. Il mutuatario contestava la validità del finanziamento, deducendo che il mutuo fondiario doveva essere rispettoso del limite di finanziabilità e che la violazione comportava la nullità integrale del finanziamento.

Ritiene la Corte, di conseguenza, che il Mutuo fondiario di cui è causa sia nullo, perché la deroga all’art. 38 TUB posta dalle condizioni generali allegate al rogito  è incompatibile con la disciplina di ordine pubblico quale limite inderogabile all’autonomia privata . Né può operarsi la conversione ex art. 1424 cc in mutuo ipotecario comune, non avendo la banca formulato espressa e tempestiva istanza di conversione (Cass. SU n. 26242/2014, Cass. n. 17905/2018 e, con specifico riferimento della declaratoria di nullità del mutuo ipotecario per superamento del limite di finanziabilità, Cass. Ordinanza 24 settembre 2018 n. 22466).

Per l’effetto la Corte di Appello ha accolto l’impugnazione del cliente, condannando la banca al restituzione delle somme versate in eccesso al capitale erogato.

La decisione conferma la linea rigorosa, tracciata dal Corte di Cassazione, per la quale gli intermediari finanziari devono concedere i mutui fondiari in forma corretta e trasparente, rispettando il criterio di proporzionalità tra il valore del bene e la somma erogata, chiarendo che “  “Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale”( Cass. 9 maggio 2018, n. 11201 – Cass. 11 gennaio 2006, n. 264 – Cass. 1 settembre 1995, n. 9219.)

Sempre recente Cassazione ( Cass. Civile, sez. III, sent. n. 17439 del 28 giugno 2019) sull’argomento ha espresso il seguente principio di diritto:

“In tema di credito fondiario, il limite di finanziabilità previsto dal D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, art. 38, comma 2 come stabilito dalla Banca d’Italia su delibera del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio, non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta certamente, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la sua conversione ai sensi dell’art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina speciale di privilegio, la non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo, ai sensi del richiamato D.lgs. n. 385 del 1993, art. 41, comma 1”.

In conclusione.

Il sovrafinaziamento crea solo apparente ampliamento del patrimonio, ma in definitiva produce solo sovraindebitamento e inficia il mercato e l’economia, con un accrescimento di crediti inesigibili e deteriorati, difficilmente recuperabili, cosiddetti NPL ( Non Performing Loan); questo sistema, causa di certo un pregiudizio, sia per il finanziatore, che molto spesso però si salva grazie alla cessione dei crediti ai “fondi avvoltoio,” sia al debitore che non riesce a ripartire nell’economia reale perché segnalato nelle banche dati, con una conseguente riduzione dei consumi, sia i terzi, che nella fase iniziale del prestito e considerato il mutato patrimonio, fanno affidamento. Va da sé che l’erogazione di credito fondiario va misurata tenendo conto del valore cauzionale dell’immobile e dell’ipoteca ; infatti deve bastare ad assicurare in modo certo e sicuro la restituzione del capitale, degli interessi.

Sovrafinanziare un immobile e concedere un prestito e/o assumere un debito in violazione del limite di finanziabilità della disciplina del credito fondiario è dunque un’operazione bancaria pregiudizievole, perchè provoca danni enormi all’economia; a tutti coloro che sono interessati o partecipano al mercato, all’ordine pubblico, non derogabile dall’autonomia delle parti private, iniettando, come un veleno, un prestito nel sistema creditizio, con notevoli probabilità di non essere adempiuto.

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