Il “Fondo Salva Casa all’Asta”, legato alle procedure da sovraindebitamento

Il bucaneve e la cartolarizzazione sociale

Negli ultimi mesi si è spesso letto e parlato di cartolarizzazione sociale e di “Fondo salva casa“ per mantenere  e salvare la casa dall’ asta.

Si tratta di un innovativo ammortizzatore sociale a rendimento pensato per aiutare le famiglie in difficoltà.

Il Fondo intende attenuare l’impatto sociale delle numerose esecuzioni immobiliari pendenti in Italia, che secondo le stime del Ministero della Giustizia, si prevede avranno conclusione  nei prossimi 5 anni, senza però penalizzare i diritti legittimi dei creditori.

Il “Fondo Salva Casa” è stato introdotto grazie all’emendamento 53.0.1 alla legge 130/99 e  funzionerà attraverso il sistema delle società di cartolarizzazione che, invece di essere gestite da banche o enti finanziari privati, avranno finalità sociale e saranno affidate a specifiche associazioni ed Onlus.

Le società di cartolarizzazione, si finanziano sul mercato emettendo obbligazioni e raccogliendo risorse tramite l’acquisto di crediti con immobili a garanzia acquistati dalle banche o da altre società. Questi crediti, sono generalmente venduti ad un prezzo molto basso e a pacchetto (da qui il nome di società di cartolarizzazione), sono poi recuperati vendendo le case all’asta, anche se queste sono ancora abitate. Una spiacevole conseguenza di queste azioni, dunque, è che le famiglie che non riescono più a far fronte ai propri debiti (perché per esempio per difficoltà di tipo economico non hanno più pagato le rate del mutuo) si ritrovano a dover lasciare la propria abitazione, col rischio di vederla rivenduta a qualcun altro e di non riuscire a recuperarla più. Da qui, dunque, è nata l’idea di una società di cartolarizzazione “sociale”, che potrà acquistare case e crediti dalle banche o da altre società di cartolarizzazione ma, a differenza di queste ultime, non venderà gli immobili all’asta, ma darà alle famiglie la possibilità di continuare ad abitarli. Il Fondo Salva Casa sarà destinato a finanziare questo tipo di operazioni, così che le famiglie potranno continuare a restare nella propria abitazione semplicemente corrispondendo un canone di affitto alla società di cartolarizzazione. Ai proprietari, inoltre, sarà riconosciuta l’opzione di recupero dell’immobile, il che vuol dire che potranno comprare nuovamente la casa che rischiavano di perdere e ad un prezzo molto vicino a quello pagato dalla società di cartolarizzazione con finalità sociale. Il “Fondo Salva Casa” nasce dunque, da alcuni intenti convergenti diretti a lavorare attorno al nucleo di un’idea di smaltimento degli NPL.

Questa operazione, si candida a fornire al problema delle sofferenze bancarie, incluse quelle già cedute ai Fondi/Spv, una soluzione che sia utilizzabile su larga scala e che coinvolgerà investitori istituzionali, fondazioni bancarie, associazioni dei consumatori e di promozione sociale, autorità di vigilanza. Il tutto tenendo ben presente che deve rispondere sia a logiche di equo profitto, sia “a sfondo sociale” che coniughi i principi di solidarietà sociale e progresso economico a favore di tutte lefasce sociali (e, in particolare, di quelle fragili ed in difficoltà).Il fondo è un “contenitore protettivo” che assume la proprietà e fa un patto con gli ex debitori per consentire loro di riacquistare, a prezzo prefissato, entro un periodo “congruo” di tempo l’immobile stesso. Questo significa mettere in piedi un’iniziativa di tutt’altra complessità rispetto a una normale operazione finanziaria di escussione e smaltimento NPL.  Con questa operazione, si è voluto:

1) creare un contenitore che ha tutte le complessità di un fondo immobiliare ( o di una real estate company) con un facility management atomizzato su, in teoria, ottomila comuni;

2) risoluzione di problemi di adeguamento urbanistico e catastale in capo al contenitore;

3) mantenere in piedi un’iniziativa che per essere finanziata ha bisogno di fondi per rimborsare il credito e remunerare l’investitore.

Il tutto  viene realizzato attraverso l’architettura finanziaria  “Snowdrop”, vale a dire : una cartolarizzazione con caratteristiche particolari. Oggi, grazie alle innovazioni introdotte dal decreto crescita e da una norma ad hoc nella legge di stabilità 2019, è possibile farlo, come ci dice il coordinatore per conto di Acli del progetto, Simone Simoncini.

“E’ venuto forse il momento di ricordarne la genesi non tanto per reclamarne la paternità, essendo il progetto “open source” dall’inizio, quanto perché solo ricordando il contesto nel quale è sorto se ne può apprezzare pienamente il valore. Se il quadro normativo che consente la realizzazione del progetto ha preso vita solo con le modifiche alla legge sulla cartolarizzazione introdotte la legge di stabilità 2020, l’idea è nata nel 2017 con l’ipotesi di usare strumenti finanziari mainstream per contribuire a “bucare il gelo” della crisi sociale del periodo post Lehman. Il progetto denominato Snowdrop (bucaneve) è stato elaborato da Acli con un gruppo di operatori e professionisti (Centotrenta Servicing, Guber Banca, Italianlegalservices e altri). L’idea del gruppo di lavoro era conciliare le esigenze di natura sociale mediante un’operazione di mercato, al di fuori di un ambito assistenzialistico.” Così Simone Simoncini Coordinatore Progetto Snowdrop Acli.

Prima che il tema suscitasse l’attenzione istituzionale e politica nel 2019 il gruppo di lavoro aveva lavorato su una struttura che conciliava la cartolarizzazione con un fondo immobiliare. Tale soluzione soffriva però di inefficienze strutturali e fiscali che hanno trovato risposta proprio nelle modifiche alla legge 130/99 elaborate grazie all’esperienza acquisita dal gruppo di lavoro. Le agevolazioni fiscali introdotte assicurano concreti vantaggi economici per le operazioni dove “sia presente” un’agenzia di promozione sociale.

Il progetto è ora oggetto di analisi in varie sedi istituzionali nonché su tavoli accademici al fine di addivenire quanto prima ad un progetto condiviso.

“Snowdrop rappresenta una novità nel campo della finanza sociale che delinea le caratteristiche tecniche dell’ecosistema “abilitante” all’utilizzo sociale del potere trainante del mercato. Si attua mediante un’operazione di cessione di crediti deteriorati (sia sul mercato primario che secondario) ad un veicolo ex L.130/99 che emetta dei titoli di credito a favore di investitori. Ciò avviene unitamente al trasferimento dell’immobile ad una società d’appoggio e alla stipula di un contratto di locazione a lungo termine a valori calmierati con un’opzione d’acquisto esercitabile in ogni momento. L’accordo sostituisce l’esecuzione del bene evitando le inefficienze e i costi di una procedura giudiziaria.” Cosi Simone Simoncini.

Il padre di Snowdrop, sostiene che questa operazione realizzerebbe l’equità tra le parti e un profilo rischio/rendimento molto contenuto combinando tecnica finanziaria e realismo sui rendimenti attesi, mediante:

a) l’adozione di meccanismi trasparenti di accordo cui i debitori accedono ove esistano le condizioni;

b)il ricorso a uno schema predeterminato nei valori che consente operazioni su portafogli con diverso grado di deterioramento e condizioni di accesso omogenee;

c)la gestione granulare a costi contenuti di asset immobiliari di basso valore unitario, possibile solo con strutture capillari a vocazione sociale, come i CAF e i patronati.

Simone Simoncini, così afferma: “Questa combinazione, unita all’utilizzo di società di appoggio immobiliari (Reoco) cui il Decreto Crescita del 2019 ha attribuito importanti funzioni ed ai vantaggi fiscali derivanti dall’ultimo emendamento alla 130/99 di cui sopra, stimabili in oltre un punto percentuale, consente una volatilità implicita contenuta dei titoli e un adeguato livello di collaterale con la temporanea proprietà del parco immobiliare in capo alla società di appoggio. Ne risulta un profilo degli investitori prevalentemente istituzionale, non escludendo che le tranches senior possano essere eleggibili come collateral presso la BCE nel programma ABSPP. Sarebbe quindi limitante pensare a una sola iniziativa “Fondo Salva Casa” in quanto, nel rispetto dei principi nella norma, la flessibilità della struttura finanziaria può gestire situazioni molto differenti tra loro.”

La creazione di uno (o più) veicoli può ora creare l’ecosistema iniziale e la prassi di mercato necessaria per ogni ulteriore, auspicabile, sviluppo. Sotto il profilo normativo abbiamo altre proposte da fare per facilitare ulteriormente questo tipo di soluzione.

Di notevole interesse è la proposta della Presidente della Commissione parlamentare di inchiesta sul sistema bancario e finanziario, On. Carla Ruocco in merito ai vantaggi fiscali introdotti per i veicoli di cartolarizzazione “sociali” ad altri tipi di strutture. Fondi d’investimento alternativi ma non solo, in quanto su scala locale, dove  vi sono investitori vicini ai territori, potrebbero avere interesse ad intervenire; sul punto va detto che  sarebbe importante questo passi per le startup sociali, come ad esempio l’iniziativa Homes4All di Torino, che ha una struttura molto interessante e innovativa.

Inoltre abbiamo delle idee per la realizzazione di un collegamento normativo tra le norme riguardanti i fondi salva casa e la disciplina del sovraindebitamento.

L’ideatore dello Snowdrop, lancia un collegamento interessante tra il progetto in questione e  le procedure ex L. 3/2012, che potrebbero avere un canale preferenziale verso un fondo salva casa che si rendesse disponibile ad acquisire l’immobile e contemporaneamente stipulasse un patto di riacquisto alla scadenza del piano con il debitore.

“Questo collegamento è essenziale perché su situazioni concrete le due normative non si sovrappongano, e riteniamo che strutture di tipo cooperativo del terzo settore possano essere le sedi ideali per creare questo tipo di soluzione. C’è molto da lavorare sui dettagli”, così Simone Simoncini.

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Per saperne di più: https://shop.giuffre.it/tutela-della-prima-casa-come-difendersi-dal-pignoramento-immobiliare.html

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