Come proporre il Saldo e Stralcio e liberarsi dai debiti

L’operazione di “saldo e stralcio” di una posizione debitoria, presuppone un accordo, tra creditore e debitore di un prezzo più basso per estinguere il debito; è possibile dunque che il debitore, parte della procedura esecutiva  venda l’immobile, prima che vada all’asta, bloccando l’esecuzione e/o talvolta scongiurando, ancor prima,  il pignoramento. Solo con il raggiungimento della transazione tra le parti, è possibile presentare nella procedura esecutiva immobiliare, la rinuncia agli atti, che contiene la negoziazione e il raggiunto accordo, con il quale i creditori rinunciano ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa, presente e futura nei confronti del debitore esecutato. L’accordo in parola deve esser redatto in modo tale da azzerare completamente il debito; ciò può avvenire o con il versamento di liquidità esistente – in tal caso il debitore riesce a mantenere l’immobile –  o attraverso la vendita della casa oggetto di pignoramento, evitando la procedura delle aste. ( Per maggiore approfondimento dell’argomento https://shop.giuffre.it/tutela-della-prima-casa-come-difendersi-dal-pignoramento-immobiliare.html

Quella del saldo e stralcio è “un’operazione chirurgica” tecnico-giuridico complessa e   e richiede specifiche e vaste competenze, sia dal punto di vista legale che contabile, oltre a notevoli abilità transattive e tecniche di negoziazione. Per cui bisogna affidarsi ad un professionista della materia il quale attui, in maniera scrupolosa, ogni fase di questo processo, partendo soprattutto da un’accurata due diligence della documentazione, del credito, del valore degli immobili, dello stato in cui si trovano e della loro collocazione presente e futura sul mercato ( vedi http://www.avvocatomandico.it/abbattere-il-debito-bancario-risultato-raggiunto-con-la-nostra-attivita-di-saldo-e-stralcio/

Si parte dall’acquisizione della Delega semplice o Procura notarile dal parte del debitore/obbligato; poi dalla individuazione e classificazione dei debiti/crediti:

-Chirografari

– Ipotecari

-Incagli

-Sofferenze .

Si passa poi alla individuazione dei creditori (creditori: procedente e intervenuti nella procedura esecutiva, come il condominio; Banca; Agenzia delle Entrate, ex equitalia),per poi procedere ad una valutazione attenta e precisa delle perizie, difatti il professionista seleziona gli immobili commercialmente più appetibili; ottenuta la delega dall’esecutato ed agendo per suo conto, questi cerca un acquirente per la vendita dell’immobile, fissando un prezzo inferiore all’effettivo valore di mercato, ma di certo superiore al prezzo d’asta. Fatto ciò il professionista contatta i creditori per negoziare il debito, addivenendo, grazie alle conoscenze delle disposizioni di legge in materia ed alle proprie abilità di mediatore, ad un accordo economicamente inferiore al debito residuo, ma tanto valido da convincere i creditori a ritirare e/o rinunciare la richiesta di vendita forzata. (http://www.avvocatomandico.it/saldo-e-stralcio-debito-falcidiato-e-casa-salvata/)

La negoziazione  con i creditori tiene conto innanzitutto della verifica del target di stralcio per ogni creditore, che varierà in funzione del grado del privilegio:

Ipotecario I° grado > somma offerta;

Ipotecario II° grado < somma offerta e via di seguito al ‘’ribasso.

Il creditore di I° grado(banca) per addivenire all’accordo stragiudiziale di “saldo e stralcio”, terrà conto delle logiche sottese  relative all’estinzione della procedura esecutiva immobiliare, ossia :

1) incassa immediatamente;

2) massimizza il recupero e archivia la posizione;

3) evita il deprezzamento bene;

4) evita o minimizza le spese esose della procedura esecutiva immobiliare.https://webradioiuslaw.it/avv-monica-mandico-negoziazioni-saldo-stralcio-aspetti-operativi-legali/

La “base imponibile” per la valutazione dell’offerta, si ricava dalla valutazione del bene grazie alla CTU e/o ai valori OMI; dall’ultimo prezzo base d’asta; dalla consistenza complessiva del patrimonio e del reddito disponibile del debitore. Nell’ambito di questa analisi, è interessante anche considerare il punto di vista degli altri creditori, procedenti o intervenuti ( per esempio il condominio) per capire la convenienza o meno del “saldo stralcio” o della prosecuzione della procedura esecutiva.

Nel caso in cui si deve procedere a formulare una proposta alla banca, va detto che la predetta proposta dovrà avere i seguenti contenuti:

– specificare che sono stati già definiti gli accordi con gli altri creditori; – indicare il prezzo omnicomprensivo offerto alla bancaper la chiusura a saldo e stralcio. A seguito della proposta, si attenderà la delibera della banca, che potrà essere di rigetto o di accettazione. Nel caso di accettazione dell’accordo stragiudiziale, la delibera banca, potrebbe prevedere due ipotesi di definizione:

 Con pagamento diretto

 Con deposito fiduciario.

La conseguenza dell’accettazione all’accordo comporterà l’estinzione della procedura esecutiva ( art. 629 cpc e ss rinuncia – art. 632 cpc effetti estinzione.

Gli NPL’s ( crediti deteriorati) infatti, grazie all’ausilio di professionisti specializzati, possono trasformarsi in opportunità sia per chi sta irreversibilmente subendo una perdita (come il debitore che ha la casa all’asta) sia per chi, come la banca, assiste al rovinoso deteriorarsi del proprio credito garantito da un immobile il cui prezzo si abbassa pericolosamente di asta in asta, ed in fine, anche per chi vuole concludere operazioni immobiliari acquistando il bene prima dell’asta stessa.In tale ambito risiede la possibilità di creare accordi economici e giuridici volti a chiudere una PEI a s/s tramite, sostanzialmente, un’operazione immobiliare pura.Un altro interessante rimedio per gestire un NPL è l’acquisto del singolo credito da parte di un soggetto non finanziario. Ciò permette:

1) alla banca di liberarsi di una sofferenza senza rimanere invischiata in una lunga e dispendiosa PEI dall’esito incerto;

2) al debitore di uscire dalla CR;

3) a chi acquista il credito di concludere un’operazione ‘finanziaria pura’ oppure quella strettamente immobiliare tramite la partecipazione in asta, sempre consentita al creditore ipotecario. Questa operatività, poco nota a chi non è del settore, è largamente diffusa a livello di macro operatori come i Fondi di investimento che acquistano massivamente interi stock di crediti. L’acquisto del singolo credito è decisamente molto interessante anche per i piccoli investitori se affrontato con le dovute cautele e, soprattutto, se gestito con l’ausilio di legali estremamente esperti in tale ambito specialistico.

Sull’argomento si ricorda l’art. 8 del DDL S. 1662, recante “Delega al Governo per l’efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie” che  si propone di intervenire, nuovamente, sulla disciplina del processo di esecuzione.https://www.inexecutivis.it/approfondimenti/2020/novembre/la-vendita-dellimmobile-pignorato-da-parte-del-debitore.-prassi-correnti-e-prospettive-di-riforma/

“In particolare, in seno alla espropriazione immobiliare è previsto:

• che il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, del codice di procedura civile, possa chiedere al giudice dell’esecuzione di essere autorizzato a procedere direttamente alla vendita dell’immobile pignorato per un prezzo non inferiore al suo valore di mercato;
  i criteri per la determinazione del valore di mercato del bene pignorato ai fini dell’istanza di cui alla lettera a), prevedendo che all’istanza del debitore debba essere sempre allegata l’offerta di acquisto e che, a garanzia della serietà dell’offerta, sia prestata cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto;
• che il giudice dell’esecuzione debba verificare l’ammissibilità dell’istanza ed instaurare sulla stessa il contraddittorio con il debitore, i comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti, i creditori iscritti e l’offerente, acquisendo il consenso dei creditori;
  che il giudice dell’esecuzione, nel contraddittorio tra gli interessati, possa assumere sommarie informazioni, anche sul valore del bene e sulla effettiva capacità di adempimento dell’offerente;
  che con il provvedimento con il quale il giudice dell’esecuzione autorizza il debitore a procedere alla vendita debbano essere stabiliti il prezzo, le modalità del pagamento e il termine, non superiore a novanta giorni, entro il quale l’atto di trasferimento deve essere stipulato ed il prezzo deve essere versato;
• che, in deroga a quanto previsto dalla lettera c), il giudice possa autorizzare il debitore a procedere alla vendita anche in caso di opposizione di uno o più creditori, nei casi in cui ritenga probabile che la vendita con modalità competitive non consentirebbe di ricavare un importo maggiore, in tal caso garantendo l’impugnabilità del relativo provvedimento autorizzatorio;
  che il giudice dell’esecuzione possa delegare uno dei professionisti iscritti nell’elenco di cui all’articolo 179-ter delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile alla riscossione del prezzo nonché alle operazioni di distribuzione del ricavato e che, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordini la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile, da effettuare a cura delle parti contraenti;
• che, se nel termine assegnato il bene non è stato venduto o il prezzo non è stato versato, il giudice provveda ai sensi dell’articolo 569 del codice di procedura civile;
  che l’istanza possa essere formulata per una sola volta a pena di inammissibilità.
  Si tratta, di un articolato teso a permettere la vendita del compendio pignorato al di fuori, non già del processo esecutivo (poiché comunque è previsto il coinvolgimento delle parti di questo, del giudice dell’esecuzione ed eventualmente del professionista delegato) ma al di fuori del subprocedimento di vendita, inteso come procedimento aperto al mercato, orientato alla stimolazione della gara tra gli offerenti in vista della realizzazione del prezzo più alto possibile, secondo la scansione fornita dagli artt. 569 e ss c.p.c.”
• Per maggiori info: invia una mail ad avvocatomandico@libero.it oppure scrivi un messaggio whatsapp al seguente numero: 3398902342 – o chiama al 0817281404 – visita il sito: http://www.avvocatomandico.it/