Come aggiudicarsi un immobile all’asta senza liquidità

E’ possibile aggiudicarsi un bene immobile all’asta anche se non si dispone della liquidità finanziaria per il pagamento del saldo del prezzo dell’intero cespite, purchè si tratti di un credito fondiario. A prevederlo è il quinto comma dell’art. 41, comma del d.lgs. n. 385 del 1993.

Sta nei fatti che l’aggiudicatario può subentrare, senza che occorra l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendo i relativi obblighi; in questo caso, egli dovrà pagare alla banca, entro quindici giorni dalla data dell’aggiudicazione, le rate scadute, gli accessori e le spese, ma in cambio acquista un immobile senza versare l’intera cifra prevista per il saldo prezzo indicato in asta.

In sostanza , si realizza  il trasferimento soggettivo del contratto di finanziamento, il quale – dunque – riprende nuovamente  la sua originaria efficacia anche in ipotesi di avvenuta risoluzione nei confronti del debitore originario, per decadenza del beneficio del termine.

Per cui l’aggiudicatario o l’assegnatario del bene,  previo accordo con l’istituto di credito procedente, potranno sostituirsi all’originario debitore/esecutato nel contratto di finanziamento, anche in mancanza di apposita autorizzazione del giudice dell’esecuzione, a condizione che i predetti entro quindici giorni dall’emissione del decreto con cui sono disposte modalità e termini del versamento del prezzo, ovvero dalla data dell’aggiudicazione o dell’assegnazione, paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese, proseguendo nel pagamento delle rate contrattualmente previste.

Il trasferimento del bene espropriato e l’eventuale subentro dell’aggiudicatario nel contratto di finanziamento ai sensi dell’art. 41, comma quinto, T.U.B., avviene poi attraverso  l’emanazione del decreto di trasferimento previsto dall’art. 586 c.p.c.  https://www.inexecutivis.it/approfondimenti/2020/ottobre/l-trattamento-del-credito-fondiario-nel-nuovo-codice-della-crisi-dimpresa-/#_ftnref17

Questa procedura è vantaggiosa per il creditore fondiario (la banca) perchè a differenza degli altri creditori, consegue  con immediatezza il pagamento in sede esecutiva di quanto riveniente dall’espropriazione forzata (il prezzo di aggiudicazione e i frutti civili dell’immobile pignorato) e trattiene in via provvisoria le somme, in attesa di essere utilmente collocata nel piano di riparto fallimentare.

Di certo questa operazione di subentro dell’aggiudicatario nel mutuo fondiario, rappresenta un modo alternativo e spesso vantaggioso per acquistare un immobile, nell’ambito di una vendita esecutiva, senza avere la disponibilità economica e/o la cifra necessaria per l’acquisto del bene messo all’asta . https://www.inexecutivis.it/approfondimenti/2020/ottobre/l-trattamento-del-credito-fondiario-nel-nuovo-codice-della-crisi-dimpresa-/#_ftnref17

Si consiglia in ogni caso affidarsi a professionisti specializzati per un’analisi del mutuo fondiario; delle condizioni del debitore esecutato e se vi sono possibilità, con una proficua trattativa con la banca, di rinegoziazioni del finanziamento fondiario.

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