La legge blocca aste. Nasce il fondo salva casa per chi non può pagare il mutuo

E’ nato il fondo salva casa per chi non può pagare il mutuo

Come proteggere l’immobile dal pignoramento dall’asta giudiziaria

Nasce il “Fondo Salva Casa”, creato in favore delle persone ( consumatori) in difficoltà economica che rischiano di perdere l’immobile di proprietà. Si tratta di un ammortizzatore sociale a rendimento, frutto di un emendamento presentato dal senatore Daniele Pesco e sostenuto dalle Acli e dalle associazioni dei consumatori

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Difatti il Senato, il 16 dicembre 2019, ha approvato il seguente disegno di Iegge, d’iniziativa del Governo: Bilancio di previsione dello Stato per l’ anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022, per cui è stato approvato un emendamento al decreto Legge 26.10.2019, n. 124, che riguarda un aiuto concreto a chi è indebitato con le banche. Così, Simone Simoncini, precisa :”ho partecipato ai lavori dell’emendamento 53.0.1 sulla 130/99. L’iniziativa del Fondo Salva Casa, di cui assieme ad altri ho sviluppato l’architettura organizzativo-finanziaria Snowdrop va nella stessa direzione dell’articolo 41-bis del decreto fiscale, e a certe condizioni progettuali possono avere delle sinergie, ma è corretto tenerli distinti in quanto completamente differenti sono le dinamiche operative, le condizioni di accesso e la genesi dei provvedimenti. Si possono integrare operativamente (forse, ma a certe condizioni ) e sotto il profilo “politico” si integrano certamente, ma sono comunque due cose diverse”.

L’obbiettivo del Fondo è quello di offrire un’opportunità alle famiglie che rischiano di perdere la casa di proprietà per debiti bancari o per aste giudiziarie, intervenendo sul sistema delle cartolarizzazioni.  Gli immobili che rientrano nella casistica di interesse del Fondo, come ad esempio quelli abitati e adibiti a prima casa, sono pari a circa 13mila, circa il 5% del mercato complessivo (fonte: Astasy srl).

Simone Simoncini, così dichiara :”Il Fondo Salva Casa ha uno scopo (in senso tecnico, come in inglese “scope”) più ampio perché può riguardare immobili sia prima casa che non , inclusi i commerciali. Il 41 bis prevede la concessione di nuova finanza e ha un target molto ben identificato, incluse condizioni di accesso già codificate nella legge, cosa che il Fondo non ha. In che modo possono essere integrate? Molto semplice. Il Fondo prima di acquistare gli immobili acquista i crediti con la spv ex legge 130. Niente vieta che, nelle more della formazione di un autonomo consenso il debitore trovi nuova finanza e rimborsi la spv anziché la banca. Sotto il profilo della tecnica della securitisation è del tutto normale che ciò avvenga, una quota parte dei crediti acquisiti non verrà rimborsata alla scadenza del fondo ma diciamo nel primo anno.”

Cosa è una società di cartolarizzazione?

E’quel tipo di società che cede a titolo oneroso beni e/o attività, sia in modo singolo che in blocco, a dei soggetti terzi pubblici o privati, sotto forma di titoli. Gli acquirenti di questi titoli, al momento del rimborso – quindi in caso di risultato positivo della cessione – riceveranno la restituzione del capitale con anche annesse le rispettive cedole (necessarie per la riscossione degli interessi, fissi o variabili) degli interessi maturati. Le società si finanziano sul mercato emettendo obbligazioni e con le risorse raccolte acquistando dalle banche o da altre società, crediti con immobili a garanzia. Di solito questi crediti sono acquistati a un prezzo molto basso e per remunerare gli investitori le società escutono i crediti acquistati vendendo le case all’asta liberandoli dalle famiglie che ci abitano.

Con questa nuova manovra, le nuove  società di cartolarizzazione potranno avere una finalità sociale, collaborando con associazioni e Onlus.

In che modo?

Acquistando case e crediti dalle banche o da altre società di cartolarizzazione, con la grande differenza che le persone, le famiglie, non verranno intimate a lasciare gli immobili con la vendita all’asta, ma potranno continuare ad abitare nelle loro abitazioni.

Per non perdere la casa, il debitore pagherà un affitto alle società di cartolarizzazione.

Il proprietario/debitore della casa dovrà corrispondere alla società di cartolarizzazione un canone di affitto e allo stesso tempo le famiglie avranno la possibilità di comprare nuovamente l’appartamento a un prezzo molto vicino a quello pagato dalla stessa società di cartolarizzazione a finalità sociale.

Con questo modus operandi, tutti saranno soddisfatti, difatti:

– le banche potranno vendere i crediti e i relativi immobili ad un prezzo più alto di quello che si riceve dalle aste, il cui valore del bene viene molto spesso mortificato tanto da esser incampiente a soddisfare la pretesa creditoria. Va da sé che l’indebitato perde comunque la casa ma continua ad essere in debito;

-le famiglie,  continueranno ad abitare nelle loro case prima in affitto e poi forse tentando di ricomprarle. Potranno  acquistare gli immobili pignorati e messi all’asta che, in un secondo momento, potranno essere assegnati in locazione, ad un canone sostenibile, a coloro che hanno subito il pignoramento dell’abitazione favorendone, successivamente, il riacquisto da parte degli stessi.

-Il mercato immobiliare subirà gli effetti di una ripresa economica e di smobilizzo.

Il Fondo intende attenuare l’impatto sociale delle circa 248mila esecuzioni immobiliari, che secondo le stime saranno concluse in Italia nei prossimi 5 anni (Fonte ministero Giustizia), senza però penalizzare i diritti legittimi dei creditori.

Cosa diversa dal Fondo è l”articolo 41 bis, che è noto come “il blocca aste”, che mira a proteggere la prima casa, in ipotesi pignoramento o di messa all”asta. Nello specifico e per meglio spiegare questa norma , si espone quanto segue.

–        Va detto che per fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, è conferita al debitore consumatore , la possibilità di chiedere:

la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

Quali sono i requisiti e le condizioni per accedere a questi benefici?

Le condizioni sono le seguenti:

a) il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;

b) il creditore sia un soggetto che esercita l’attività bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una società veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130;

c) il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

d) sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;

e) non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;

f) l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;

g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000;

h) l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento;

i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;

l) il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;

m) non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3.

Nel caso in cui debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalità stabilite dal decreto di cui al comma 6.

Se il finanziamento è stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore. Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, è riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione, annotato a margine dell’ipoteca. Entro lo stesso termine il debitore può, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili ai sensi del presente comma sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore. Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.

Si precisa che le rinegoziazioni e i finanziamenti di cui sopra, possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, con una dotazione di 5 milioni di euro per l’anno 2019. La garanzia della sezione speciale è concessa nella misura del 50 per cento dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Presentazione della domanda e sospensione della procedura esecutiva.

A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni sopra indicati, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

Con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d’Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le ulteriori modalità di applicazione del presente articolo, in particolare definendo:

a) il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

b) le modalità con cui il giudice procede all’esame dell’istanza, alla verifica del conseguimento delle finalità di cui al presente articolo, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all’estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca;

c) gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione o del rifinanziamento e alla stipulazione dell’accordo;

d) le modalità e i termini per il versamento della somma di cui al comma 1 al Fondo di garanzia per la prima casa;

e) le modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.

Orbene, questo Fondo, è una grande opportunità per debitori e creditori. Se si pensa che un nucleo familiare medio, composto da 4 persone, si prevede che circa 1 milione di cittadini su scala nazionale possano potenzialmente perdere la propria casa, per le esecuzioni immobiliari e i pignoramenti pendenti in tutta Italia. Si tratta di un evento traumatico e destabilizzante per l’intera famiglia, motivo di tensioni sociali e di conseguenza un problema per l’intera collettività, che può finalmente avere uno spiraglio.

Questo strumento, così come la legge 3/12 sul Sovraindebitamento, possono essere il volano per uscire da questa crisi economica che attanaglia il nostro paese e per realizzare l’agognato effetto esdebitatorio e ridare una nuova vita al debitore.