Si conferma che le esecuzioni immobiliari sono un fallimento

Ancora una conferma che le esecuzioni immobiliari sono un fallimento per i creditori, per i debitori e per il sistema paese.

La questione è sempre stata affrontata in modo apodittico: “l’apodittica è il tentare di dimostrare la verità di una affermazione servendosi del solo ragionamento, senza avere il conforto dei dati materiali.” Cfr. Treccani .

Da circa 20 anni si sono sviluppate in alcuni Tribunali delle “buone prassi” in merito alle esecuzioni immobiliari. “Buone prassi” basate sostanzialmente su ragionamenti apodittici, senza il sostegno di un dato materiale.

Nel 2015 / 2016 i creditori ipotecari godevano del sostegno di un governo “amico”. Credendo di fare il proprio interesse,  i creditori hanno completato il trasferimento delle “buone prassi”in norme legali con le leggi del 2015 / 2016.  Bruno Capponi. Corriere Giur., 2018, 3, 381: “Si è dato spazio a una legislazione emergenziale della quale i giudici dell’esecuzione sono stati ispiratori, applicatori, interpreti, garanti e principali artefici.” “Ciò pone un problema non soltanto estetico, dai più ignorato: il giudice, terzo e imparziale per definizione, è il collaboratore stabile (ancorché “culturale”) del creditore professionale”

Ma i fatti hanno la testa dura e qualcuno ha cominciato, finalmente, a porsi delle domande.

Ho cercato di portare il mio contributo con l’articolo che “Le esecuzioni immobiliari sono un fallimento anzitutto per i creditori”. L’ELABORAZIONE STATISTICA HA DIMOSTRATO, SENZA POSSIBILITÀ’ DI SMENTITE: che nel 2018 il 94% degli immobili residenziali in esecuzione immobiliare, ha un valore di perizia = < a 250.000,00. Si tratta di 120.000 famiglie che perdono la prima casa. Questi immobili:

·         Valgono a livello di perizia 9.000.000.000,00 di euro.

·         i creditori hanno recuperato o recupereranno, sul valore di perizia,  2.970.000.000:  il 33%.

·         Resterà un debito in carico alle famiglie di circa 6 miliardi, non recuperati per la svendita a valore vile.

Già il 10 giugno a Roma nel 5° convegno del T6, dopo un lungo, e anche rancoroso, intervento di un altro relatore, teso a demolire la norma “Bramini” che agisce a favore delle famiglie esecutate, un magistrato di Milano aveva posto il quesito di fondo: “Dal punto di vista economico quanto ha inciso l’ordine di liberazione (in termini semplici: sloggio della famiglia) sul valore e sui tempi di esitazione dei beni?” Non posso che sottoscrivere questa impostazione, del resto Santi Romano, insigne costituzionalista, sostiene che i giuristi e gli operatori del diritto in genere, una volta che hanno studiato ed assimilato a fondo il diritto, tutto devono fare meno che studiare ulteriormente il diritto, perché il diritto vive di tutto quello che non è diritto. In sostanza Santi Romano giustamente sostiene che si può applicare, si può interpretare, si può dare la massima espansione al controllo di legalità all’interno dell’ordinamento giuridico, soprattutto se si hanno gli strumenti, i punti di riferimento, le storie (intese come tutte le discipline collaterali). E anche: “Il diritto, prima di essere norma e prima di concernere un semplice rapporto o una serie di rapporti sociali, è organizzazione, struttura e posizione della stessa società in cui si svolge e che esso costituisce come unità, come ente per sé stante”.

L’articolo su Stati Generali ha sviluppato un dibattito, tra coloro che non vogliono fare gli struzzi. È intervenuto Andrea Greco su Repubblica il 10 agosto con un articolo chiaro fin dal titolo: “Boom di case all’asta. Ma i prezzi dimezzati colpiscono i debitori”. Greco riporta i dati della catastrofe sociale che si preannuncia (davanti alla quale tutti infilano la testa sotto la sabbia) ci sarà «un picco di aste fino a circa 550 mila immobili, a trasformare le attuali esecuzioni in un vero secondo mercato immobiliare ». L’articolo mette allo scoperto un nodo fondamentale: “Bruno Capponi, ex magistrato e ordinario di diritto processuale civile alla Luiss, lo ha definito «un processo riformatore balbuziente che con una pioggia di interventi si è fatto capo della competitività del sistema di realizzazione dei crediti e della ragionevole durata delle procedure, per cui – il giudice, terzo e imparziale per definizione, è reso un collaboratore culturale stabile del creditore professionale -: anche con corsi formativi pagati da studi e riviste di settore “pro creditori”. Anche la redditività delle vendite in asta per Capponi viene intaccata, – penalizzando tutti gli altri creditori, anche ipotecari, oltre ovviamente, il debitore che già subisce i maggiori costi della procedura – ».

L’ABI, chiamata al ruolo di corresponsabile del pasticcio risponde: con certezza le norme, soprattutto quelle del 2015/16, sono state un successo: Gianfranco Torriero, vice dg dell’Abi, segnala la collaborazione con il Csm per aggiornare le buone pratiche delle esecuzioni, distribuite nel 2017 nei tribunali e dichiara: “Del resto non è casuale che le banche negli ultimi anni siano riuscite a cedere crediti deteriorati a prezzi fino a un terzo più alti rispetto a quelli segnati a fine 2015”. Torriero si riferisce alla liquidazione delle quattro banche, dove miliardi di Npl (ipotecari e Chirografari) furono valutati intorno al 18% del loro valore nominale. Non è l’argomento di questo, ma andrebbe fatto notare a Torriero che se oggi le valutazioni degli NPL  possono raggiungere i vertici del 24% (Ricordiamoci sempre che sono a bilancio per un minimo del 40% determinando così comunque una ingente perdita per gli azionisti delle banche e per l’erario) ciò è stato, in gran parte, reso possibile dal fatto che lo Stato, tramite le GACS si è assunto un rischio assicurativo non ben quantificato e certamente non quantificabile tramite la valutazione delle varie tranches in cui sono divisi gli NPL, valutazione fatta da Moody’s e simili società di rating (che abbiamo già visto all’opera nella valutazione dei subprime). Ritornando alle esecuzioni immobiliari, l’ABI mischia le pere con le mele e, come sempre succede in Italia, fa delle affermazioni apodittiche senza supportarle con un minimo di dati statistici. Parte da un’affermazione vera: l’accorciamento dei tempi di esecuzione potrebbe innalzare il valore delle garanzie immobiliari. Ignora però, non vogliamo pensare che abbia l’intento di nasconderlo, che il meccanismo messo in piedi nel 2015-2016 deprime fortemente le stesse garanzie immobiliari.

Interviene anche Francesco Bonazzi su Panorama del 28 agosto, confermando il fallimento delle norme: “L’esplosione delle sofferenze (NPL), in buona parte legati (ma anche garantiti) a beni immobili, ha spinto il governo di Matteo Renzi a intervenire nel 2015 con una legge (132/2015) che aveva lo scopo di abbreviare l’iter delle aste e facilitare il recupero dei crediti alle banche. Ma quattro anni dopo, si può purtroppo affermare che sia stato un intervento sciagurato: secondo dati di settore, dopo la riforma lo stesso immobile che valeva 100.000 euro viene mediamente venduto a 35.000 euro. Prima della legge Renzi, l’incasso era mediamente di 55.000 euro.” Panorama introduce quindi un altro elemento poco considerato nel dibattito apodittico: non si può ragionare soltanto sul valore di perizia di questi immobili, il confronto va fatto con il valore di mercato. Purtroppo Panorama ha ragione e la semplice tabella qui di seguito lo dimostra:

COME E’ STATO POSSIBILE CHE, CONTRO L’INTERESSE DI CREDITORI E DEBITORI, GLI IMMOBILI NEL 2018 SIANO SVENDUTI PARTENDO DA VALORI DI PERIZIA ANCORA INFERIORI A QUELLI DEL 2016?

Per rispondere in maniera concreta a questo fondamentale quesito ho ascoltato diversi professionisti che operano nei Tribunali nel ruolo di avvocati, delegati alla vendita, custodi giudiziari e CTU, ponendo a questi ultimi dei quesiti diretti sulle modalità di determinazione dei valori immobiliari a base d’asta. Nel prossimo articolo, tramite un’intervista verrà a galla l’incredibile realtà dei fatti.