La scommessa di homepal è che gli individui sappiano fare le addizioni

Homepal è una piattaforma digitale per la compravendita e la locazione immobiliare esclusivamente tra privati.

Le novità di questa piattaforma sono due. L’assistenza lungo tutto il processo di vendita e locazione e la provvigione fissa in caso di buone fine della transazione.

Tra le funzioni più interessanti, mutuate da altre piattaforme peer-to-peer (ebay, airbnb) che homepal ha introdotto ci sono: poter fissare un appuntamento direttamente dalla piattaforma,  fare un’offerta e lasciare un feedback.

Il feedback, forse non ha molto senso nel caso di vendita di un immobile  –  un privato non ne vende molti  (3 o 4 nell’arco di 40 anni) – ma può rivelarsi molto utile nel caso di locazione, perché l’appartamento si loca più e più volte e soprattutto per una cosa o per l’altra l’affittuario ha sempre a che fare con il proprietario, sapere che il proprietario non è uno stronzo può essere utile.

Homepal ha tutte le carte in regola per sfruttare un’opinione molto diffusa: gli agenti immobiliari sono sostanzialmente inutili.

Chiunque abbia avuto a che fare con gli agenti immobiliari ha verificato che, nella maggior parte dei casi, la loro competenza legale è quanto meno discutibile, per non dire di quella in fatto di edilizia e stendiamo un velo pietoso in fatto di architettura di interni e arredamenti.

Poi, ogni volta che penso male degli agenti immobiliari, mi sovviene un capitolo di Freaknomics sul mercato immobiliare e l’effetto delle agenzie immobiliari. La tesi è semplice: l’intermediazione immobiliare a dispetto di ogni luogo comune agevola la vendita, ovvero accelera i tempi di vendita, perché fa abbassare i prezzi.

Riflettete un minuto. Molti pensano che gli agenti immobiliari abbiano interesse a tenere i prezzi alti, perché così guadagnano di più, si ritiene che il loro interesse coincida con quello del venditore. Errato!

L’obiettivo di ogni intermediario a provvigione è vendere, più il prezzo è basso più rapidamente si vende. Dal punto di vista dell’agente immobiliare, un prezzo alto significa tempi più lunghi, se non il rischio di non vendere,  più visite a vuoto a fronte di un incerto e irrisorio aumento della propria provvigione.

In questo senso un comportamento razionale sarebbe di non affidarsi ad un agente immobiliare per vendere il proprio immobile, al contrario affidarsi ad uno di essi quando lo si compra.

L’analisi di Freaknomics si collega ad questione più profonda: gli individui, in base alle informazioni possedute, mediamente sopravvalutano ciò che posseggono per il fatto stesso di possederlo. E’ il cosiddetto effetto dotazione, per cui Daniel Kanhemann, che lo avevo scoperto insieme Amos Tversky, ha vinto il nobel circa 14 anni fa.

La prima scommessa di Homepal consiste nel pensare che le persone saranno in grado di valorizzare correttamente il proprio immobile. Se così non fosse, le compravendite sarebbero più rade e alla lunga ciò scoraggerebbe la partecipazione complessiva.

La seconda scommessa di Homepal è ritenere che le persone siano davvero capaci di risparmiare in media il “5% più Iva” del prezzo di vendita convenuto, ovvero il costo di intermediazione.

Per verificare che non è tanto ovvio che le persone siano capaci di risparmiare, chiedete alle persone che conoscete il prezzo di acquisto della casa in cui abitano. Scoprirete che buona parte di esse, oltre il 60% di coloro che hanno comprato tramite un agente immobiliare, non vi comprenderà il costo dell’intermediazione immobiliare.

Il fatto di non computare correttamente i costi di intermediazione è uno dei tanti esempi del fatto che gli individui adottano una contabilità mentale (mental accounting), che è diversa da quella standard dell’homo oeconomicus.

Nella misura in cui il denaro per le intermediazione è segnato in un conto mentale diverso da quello per l’acquisto della casa, il potenziale risparmio di non ricorrere ad un intermediario sarà sottovalutato.

Se homepal vincerà le sue scommesse non saprei dirlo ma certo sarà interessante vedere la partita, perché il fascino dei comportamenti umani è nell’essere comunque modificabili e alla lunga imprevedibili.