Il Fondo “Salva casa” e il Decreto “Blocca Aste”. Cosa sono e come funzionano?

L’11 dicembre 2019,  e’ stato approvato l’emendamento alla Legge di Bilancio 2020 che prevede l’istituzione, con la prossima manovra finanziaria, di un Fondo “Salva Casa”. Al progetto ha dato il suo apporto, Daniele Pesco, esponente del Movimento 5 Stelle e oggi Presidente della Commissione Bilancio. Il provvedimento ha come obiettivo quello di andare incontro ai soggetti in difficoltà economiche che, non riuscendo a far fronte ai propri debiti, rischiano di perdere la casa.

Il “Fondo Salva Casa” nasce da alcuni intenti convergenti e, se vogliamo, l’idea non è affatto nuova, già nella legislatura precedente vi erano state iniziative annunciate dirette a lavorare attorno al nucleo di un’idea di smaltimento degli NPL.

Come funzionerà il Fondo?

Il fondo funzionerà attraverso il sistema delle società di cartolarizzazione che, invece di essere gestite da banche o enti finanziari privati, avranno finalità sociale e saranno affidate a specifiche associazioni ed Onlus.

Daniele Pesco ha così spiegato: “ Le società di cartolarizzazione, si finanziano sul mercato emettendo obbligazioni e raccogliendo risorse tramite l’acquisto di crediti con immobili a garanzia acquistati dalle banche o da altre società. Questi crediti, solitamente venduti ad un prezzo molto basso e a pacchetto (da qui il nome di società di cartolarizzazione), sono poi recuperati vendendo le case all’asta, anche se queste sono ancora abitate. Una spiacevole conseguenza di queste azioni, dunque, è che le famiglie che non riescono più a far fronte ai propri debiti (perché per esempio per difficoltà di tipo economico non hanno più pagato le rate del mutuo) si ritrovano a dover lasciare la propria abitazione, col rischio di vederla rivenduta a qualcun altro e di non riuscirla a recuperare più. Da qui, dunque, l’idea di una società di cartolarizzazione “sociale”, che potrà acquistare case e crediti dalle banche o da altre società di cartolarizzazione ma, a differenza di queste ultime, non venderà gli immobili all’asta ma darà alle famiglie la possibilità di continuare ad abitarli. Il Fondo Salva Casa sarà destinato a finanziare questo tipo di operazioni, così che le famiglie potranno continuare a restare nella propria abitazione semplicemente corrispondendo un canone di affitto alla società di cartolarizzazione. Ai proprietari, inoltre, sarà riconosciuta l’opzione di recupero dell’immobile, il che vuol dire che potranno comprare nuovamente la casa che rischiavano di perdere e ad un prezzo molto vicino a quello pagato dalla società di cartolarizzazione con finalità sociale.”

Il fondo è un “contenitore protettivo” che assume la proprietà e fa un patto con gli ex debitori per consentire loro di riacquistare A PREZZO PREFISSATO entro un periodo “congruo” di tempo l’immobile stesso. Questo significa mettere in piedi un’iniziativa di tutt’altra complessità rispetto a una normale operazione finanziaria di escussione e smaltimento NPL.  Così sostiene Simone Simoncini, che ha partecipato ai lavori dell’emendamento 53.0.1 sulla 130/99:

Significa

1) creare un contenitore che ha tutte le complessità di un fondo immobiliare ( o di una real estate company) con un facility management atomizzato su, in teoria, ottomila comuni

2) risoluzione di problemi di adeguamento urbanistico e catastale in capo al contenitore

3) mantenere in piedi un’iniziativa che per essere finanziata ha bisogno di fondi per rimborsare il credito e remunerare l’investitore.

Tutto ciò viene realizzato attraverso l’architettura finanziaria dello “Snowdrop”, vale a dire : una cartolarizzazione. Così che col decreto crescita è stata avvicinata la normativa italiana sulle Cartolarizzazioni a quella del resto del mondo. Bisogna ragionare in termini di acquisti di pacchetti di crediti molto mirati, e in un certo senso con logica opposta rispetto agli hedge fund, si selezionano pacchetti di prime case, capannoni periferici con dentro l’artigiano, ecc.

Oggi Snowdrop o “Fondo Salva Case”, può rispondere all’esigenza 3) e  le modifiche alla 130/99, che  il Senatore Pesco si è fatto carico di veicolare con l’emendamento 53.0.1 alla finanziaria, comporteranno, queste novità:

a)      Utilizzo di una o più REOCO [1] (Real Estate Owned Company ), che sono società che acquisiscono beni cartolarizzati e rivenduti a prezzo ribassato a società che li gestiscono al meglio, per poter nel contempo recuperare parte del denaro ceduto in prestito e difficilmente riesigibile, garantito da beni immobili, e di gestire il rapporto con gli ex proprietari con il supporto delle ACLI. “Quindi il Fondo oltre a dare supporto a chi ne ha bisogno, tutela anche i creditori e remunera gli investitori che aderiranno grazie al canone di locazione e alla rivendita dell’immobile agli affittuari. Il Fondo presta la sua attenzione su immobili abitati e adibiti a prima casa, che sono abitati da un nucleo familiare di 4 persone. Si prevede che ne sono circa 1 milione di cittadini in Italia che possono perdere la casa subendo un evento traumatico destabilizzante per l’intera famiglia.” Così dichiara Pesco;

b)     la REOCO  può acquistare la proprietà di immobili con irregolarità catastali;

c)      sarebbe problematico contenere i running cost della gestione della REOCO; tuttavia con l’emendamento,  se l’immobile, pur in capo alla REOCO, continua ad essere abitato dal debitore come prima casa, non sarà pagata l’IMU;

d)     dopo cinque anni, con il sistema ante emendamento, la REOCO, se non alienava il bene , avrebbe pagato l’imposta maggiorata del 30%; questo avrebbe significato che gli ex debitori avrebbero avuto solo cinque anni e non quindici per riacquistare la casa; per questo motivo è stata chiesta  l’estensione della facilitazione fiscale delle tasse di registro forfettarie a 200 euro per tutta la durata del fondo e non per cinque anni come nel caso delle REOCO normali.

Si precisa che queste facilitazioni sono applicate, solo se all’operazione di cartolarizzazione partecipa un’associazione di promozione sociale iscritta all’albo da almeno cinque anni. C’è ampio spazio di partecipazione anche per altre associazioni.

I punti di forza del progetto:

•Trasparenza del processo di acquisto ad asta.

•Possibilità di mettere a reddito l’investimento «da subito».

•Alta probabilità di ricedere l’immobile al diretto interessato (affittuario).

•Possibilità di gestire il rapporto locativo dell’immobile esecutato attraverso reti territoriali che hanno cura dei soggetti e famiglie fragili, oltre ad aggiungere valore al Progetto, può anche in altri ambiti-facilitare le Banche nella decisione di vendita di portafogli ipotecari prevalentemente residenziali.

•Esperienza nel settore distressed

La SPV acquista il credito ipotecario quando vi è un accordo tra Creditore e Debitore. La ReOCo acquista l’immobile e lo loca all’ex Debitore.

Come un fondo immobiliare, esso acquisisce all’asta gli immobili pignorati, e poi li riassegna in locazione proprio a coloro che ne hanno subito il pignoramento a causa delle proprie difficoltà economiche. Il canone di locazione in questo caso è calmierato, in considerazione della crisi economica  dell’esecutato.

SNOWDROP si prefigge quindi i seguenti obiettivi:

• permettere ai debitori (consumatori e piccole aziende) – idoneamente supportati da un qualificato soggetto mediatore indipendente (auspicabilmente appartenente all’area no-profit), nella valutazione dell’accordo offerto dalla Banca/Servicer – una “nuova ripartenza”, liberi da debito ma con la possibilità sia di continuare ad usufruire della materiale disponibilità del proprio patrimonio immobiliare a prezzi calmierati rispetto a quelli di mercato, sia di ritornarne ad essere titolari a termini vantaggiosi, in un contesto di miglioramento delle condizioni economiche individuali e generali;

• consentire alle banche di adeguarsi alle indicazioni delle autorità di vigilanza e procedere con una rapida dismissione delle sofferenze bancarie senza peraltro ricorrere a processi di ricapitalizzazione dagli esiti tutt’altro che scontanti; e

• creare – se del caso – anche un nuovo prodotto finanziario non solo dotato di rating a livello “investment grade” e quindi collocabile presso il risparmio gestito istituzionale ma anche appetibile per questo tipo di operatori in quanto ritenuto solido e sicuro per i fondamentali finanziari (patrimoniali e reddituali) che ne sono alla base.

Il perseguimento di questi obiettivi passa innanzitutto attraverso una rigorosa selezione dei crediti ipotecari oggetto dell’operazione, che assicuri, da un lato, che il valore degli immobili a garanzia fornisca sufficiente “over collateralizzazione” rispetto all’investimento dei finanziatori senior e – seppur nella loro volatilità – concrete prospettive di guadagno per gli investitori mezzanini e junior, e dall’altro lato, che i flussi di cassa attesi rivenienti dalla gestione dei predetti immobili offrano adeguata copertura dei costi finanziari, di gestione e di struttura dell’operazione. Ciò richiederà che l’operazione sia preceduta da una due diligence [immobiliare] che preveda il coinvolgimento di esperti indipendenti. [2]

Inoltre, gli ex proprietari godranno di condizioni favorevoli in modo da agevolare il riacquisto dell’immobile ad un prezzo di favore, vicino a quello pagato dallo stesso Fondo per la sua acquisizione.

Quanto sopra riguarda la parte del Fondo, per cui di seguito si cercherà di chiarire le ragioni per cui le due norme: Fondo Salva Case (introdotto con l’emendamento 53.0.1 alla finanziaria) e Decreto Blocca Aste, sono parallele ma nate in contesto diverso e da tenere separate, pur potendo interagire proficuamente sotto il profilo della tecnica giuridica e finanziaria.

IL DECRETO “BLOCCA ASTE”

La norma  è stata inserita invece nel decreto Fiscale 124 (41-bis), e meglio conosciuta  come “blocca aste” di cui abbiamo già scritto qui.

Quali sono i requisiti e le condizioni per accedere a questi benefici?

Le condizioni sono le seguenti:

a) il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;

b) il creditore sia un soggetto che esercita l’attività bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una società veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130;

c) il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

d) sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;

e) non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;

f) l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;

g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000;

h) l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento;

i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;

l) il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;

m) non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3.

Nel caso in cui debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalità stabilite dal decreto di cui al comma 6.

Se il finanziamento è stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore. Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, è riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione, annotato a margine dell’ipoteca. Entro lo stesso termine il debitore può, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili ai sensi del presente comma sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore. Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.

Si precisa che le rinegoziazioni e i finanziamenti di cui sopra, possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, con una dotazione di 5 milioni di euro per l’anno 2019. La garanzia della sezione speciale è concessa nella misura del 50 per cento dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Presentazione della domanda e sospensione della procedura esecutiva

A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni sopra indicati, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

Con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d’Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le ulteriori modalità di applicazione del presente articolo, in particolare definendo:

a) il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

b) le modalità con cui il giudice procede all’esame dell’istanza, alla verifica del conseguimento delle finalità di cui al presente articolo, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all’estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca;

c) gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione o del rifinanziamento e alla stipulazione dell’accordo;

d) le modalità e i termini per il versamento della somma di cui al comma 1 al Fondo di garanzia per la prima casa;

e) le modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.[3]

Così Simone Simoncini: “In tale veste le due cose (decreto Blocca Aste e Fondo Salva Case) possono sembrare addirittura antagoniste, in quanto lungi dall’aderire a un “fondo” cedendogli la proprietà al fine del riacquisto, la semplice rinegoziazione del mutuo è di gran lunga più semplice. Invero non sembrerebbe sussistere il divieto che vi sia un’opzione di adire alla norma del 41 bis se applicabile e che il credito acquistato dal veicolo sia rimborsato dopo un anno anzi, potrebbe facilitare il cash flow dell’operazione.  Ma in questo caso, pur essendo addirittura il fondo ( o chi per lui) a proporre la soluzione, si tratta di due soluzioni distinte, da un lato vi è il contenitore con le sue logiche, dall’altro una soluzione individuale. E’ chiaro che avendo il Fondo come creditore c’è implicitamente una maggior volontà di accordarsi per una soluzione stragiudiziale, anche perché il fondo Salva Casa non punta, come gli hedge fund, a rendimenti a due cifre. Quindi, l’accesso al fondo non sconta nessuna delle condizioni invece previste per il 41 bis. Il successo dell’operazione si basa su un corretto target di selezione, un’accurata opera d’informazione e l’offerta di una pluralità di soluzioni per la quale il 41 bis è sicuramente sinergico, visto che le casistiche da affrontare sono talmente variabili da non poter pensare di risolvere nulla con dei monoliti. “

Sempre Simoncini, così afferma: “Per la prima volta, in una legge che tratta di finanza (la 130/99) si dà dignità a un’operazione sociale riconoscendogli certe peculiarità e alcuni vantaggi. Allo stesso tempo, lo structured memo di Snowdrop rappresenta un documento assolutamente di Finanza mainstream che ha la dignità di essere presentato in qualsiasi contesto. Solo come nota Le dico che l’architettura Snowdrop è stata citata come la novità di quest’anno nel report di Fitch Ratings sulle European Securitisation accanto alle Gacs di stato».

[1]Fonte “Il Sole 24 ore”: “ Con questo termine si intende una «Real Estate Owned Company» costituita internamente ad una banca. Si tratta di una società che va in asta e compra l’immobile che era stato originariamente dato in garanzia alla banca per evitare che il valore della garanzia si depauperi. La Reoco ha come obiettivo principale quello di garantire i flussi di recupero previsti dal business plan.”
[2] Fonte: Acli Fare Welfare
[3] https://www.glistatigenerali.com/banche_fondazioni/la-legge-blocca-aste-nasce-il-fondo-salva-casa-per-chi-non-puo-pagare-il-mutuo/