Lo Stralcio Immobiliare. Una soluzione ai debiti degli italiani?

“Hanno venduto la mia casa all’asta, ma sono ancora sommerso di debiti e nessuna banca vuol più farmi credito”.

Quante persone stipulano mutui o prestiti per l’acquisto di un immobile, contraendo obbligazioni contrattuali alle quali non sono poi in grado di adempiere?

E’ un dato di fatto che negli ultimi tempi si è avuto un sensibile incremento delle suddette fattispecie, il cui principio è segnato dall’attivazione di procedimenti per il recupero del credito insoluto da parte del creditore X e che continua, in caso di mancato pagamento del debito, con l’avvio di procedure esecutive, la cui conclusione sfocia nel pignoramento del bene prima e nella vendita all’asta poi.

A questo punto però, nella maggior parte dei casi, accade , il declino: il debitore non solo perde drammaticamente la propria casa, o la propria azienda, ma, molto spesso con il ricavato derivante dell’asta immobiliare, non riesce neanche a sopperire al 50 e/o 60 per cento del debito contratto, continuando, così ad essere insolvente.

Il titolare dell’immobile, sopraffatto dai debiti e dalla rassegnazione, commette l’errore di pensare a questo punto che non ci siano soluzioni di alcun genere e rinuncia, in molti casi a qualsiasi tipo di difesa.

Una soluzione invece c’è ed è percorribile! E si chiama stralcio immobiliare: con questa operazione, previa pattuizione tra creditore e debitore di un prezzo più basso per estinguere il debito, è possibile intervenire in una procedura esecutiva e vendere l’immobile, prima che vada all’asta, bloccando l’esecuzione e/o talvolta scongiurando, ancor prim,  il pignoramento.

Quella del saldo e stralcio è un’operazione più complessa e controversa di quanto possa sembrare e richiede specifiche e vaste competenze, sia dal punto di vista legale che tecnico, oltre a notevoli abilità transattive e tecniche di negoziazione. Per cui bisogna affidarsi ad un professionista della materia il quale attui, in maniera scrupolosa, ogni fase di questo processo.

Partendo dalla valutazione attenta e precisa delle perizie, il professionista seleziona gli immobili commercialmente più appetibili; ottenuta la delega dall’esecutato ed agendo per suo conto, questi cerca un acquirente per la vendita dell’immobile, fissando un prezzo inferiore all’effettivo valore di mercato, ma di certo superiore al prezzo d’asta. Fatto ciò il professionista contatta i creditori per negoziare il debito, addivenendo, grazie alle conoscenze delle disposizioni di legge in materia ed alle proprie abilità di mediatore, ad un accordo economicamente inferiore al debito residuo, ma tanto valido da convincere i creditori a ritirare e/o rinunciare la richiesta di vendita forzata.

Si procederà a questo punto a presentare istanza di rinuncia al pignoramento in tribunale ( se la procedura è già iscritta) con la quale il giudice dichiara la chiusura del contenzioso, alla quale non sarà fatta alcuna opposizione da parte avversa. Il timbro della mancata opposizione sancirà la definitiva chiusura del giudizio.

E’ doveroso precisare che fino al avvenuto passaggio di proprietà o all’atto di compravendita dell’immobile, altri creditori potrebbero inserirsi nella procedura esecutiva, vanificando i precedenti accordi ed innescando una nuova procedura giudiziari, ecco perchè il professionista avrà cura di trovare accordi con i vari creditori, che successivamente, no  avranno più nulla a pretendere.

I vantaggi del “saldo e stralcio” sono palesi, sia perchè realizzano un fine etico e sociale, sia per  le parti stesse ( creditore , debitore e terzo acquirente): per il debitore che vedrà estinta la propria esposizione debitoria e cancellato il proprio nome dalla Centrale Rischi (divenendo nuovamente un soggetto finanziabile e bancabile), per il creditore che recupera parte dei propri soldi erogati,  senza attendere le lungaggini burocratiche e le criticità ad esse annesse e senza considerare poi il dato, per niente trascurabile, rappresentato dal vantaggio per gli investitori di ottenere un immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato fino a quasi il 50% e senza concorrere con altri, come potrebbe essere in una partecipazione all’asta.

A tal proposito vengono di seguito riportate le parole dell’avvocato milanese Germana Cardea, nota professionista di MLS (Master Legal Service), un team di avvocati d’affari specializzati nelle suddette casistiche e nel più ampio campo del diritto bancario e finanziario: “In Italia vi sono oltre 300 miliardi di NPL’s, ovvero di crediti per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza che per ammontare dell’esposizione.
Questo, ovviamente, rappresenta un problema per il sistema bancario così come lo è per i singoli debitori che, a valle del processo, si ritrovano con le case all’asta. Gli NPL’s infatti, grazie all’ausilio di professionisti specializzati, possono trasformarsi in opportunità sia per chi sta irreversibilmente subendo una perdita (come il debitore che ha la casa all’asta) sia per chi, come la banca, assiste al rovinoso deteriorarsi del proprio credito garantito da un immobile il cui prezzo si abbassa pericolosamente di asta in asta, ed in fine, anche per chi vuole concludere operazioni immobiliari acquistando il bene prima dell’asta stessa.

In tale ambito risiede la possibilità di creare accordi economici e giuridici volti a chiudere una PEI a s/s tramite, sostanzialmente, un’operazione immobiliare pura.

Un altro interessante rimedio per gestire un NPL è l’acquisto del singolo credito da parte di un soggetto non finanziario. Ciò permette:
1) alla banca di liberarsi di una sofferenza senza rimanere invischiata in una lunga e dispendiosa PEI dall’esito incerto;
2) al debitore di uscire dalla CR;
3) a chi acquista il credito di concludere un’operazione ‘finanziaria pura’ oppure quella strettamente immobiliare tramite la partecipazione in asta, sempre consentita al creditore ipotecario. Questa operatività, poco nota a chi non è del settore, è largamente diffusa a livello di macro operatori come i Fondi di investimento che acquistano massivamente interi stock di crediti. L’acquisto del singolo credito è decisamente molto interessante anche per i piccoli investitori se affrontato con le dovute cautele e, soprattutto, se gestito con l’ausilio di legali estremamente esperti in tale ambito specialistico come noi e il nostro team”.