I CTU svelano il meccanismo dei ribassi ai danni di creditori e debitori

Dopo i precedenti articoli  del 27 luglio e del 2 settembre la domanda è: COME E’ STATO POSSIBILE CHE, CONTRO L’INTERESSE DI CREDITORI E DEBITORI, GLI IMMOBILI NEL 2018 SIANO SVENDUTI, PARTENDO DA VALORI DI PERIZIA ANCORA INFERIORI A QUELLI DEL 2016?

Per rispondere in maniera concreta a  questo fondamentale quesito ho ascoltato diversi professionisti che operano nei Tribunali nel ruolo di avvocati, delegati alla vendita, custodi giudiziari e CTU. Ho posto infine a dei CTU delle domande dirette sulle modalità di determinazione dei valori immobiliari a base d’asta. Si tratta di due consulenti che operano in importanti Tribunali del Nord e hanno accettato di condividere con noi la loro esperienza degli ultimi anni. Ci riserviamo comunque di approfondire ulteriormente l’argomento anche in relazione ad altri Tribunali d’Italia.

Mi hanno fatto vedere il meccanismo di elaborazione delle perizie ed il software che, nei Tribunali con cui lavorano prevalentemente, sono obbligati ad utilizzare. Per facilitare la comprensione abbiamo visitato il sito di Astalegale.net, che produce e distribuisce il software utilizzato nei Tribunali citati dagli intervistati. Le parti in corsivo sono tratte dal sito stesso, l’evidenziazione è nostra: è una software house leader da vent’anni in Italia nello sviluppo di applicative informatici nei settori della pubblicità legale, dell’informatizzazione delle procedure esecutive e concorsuali e della realizzazione del PCT (accesso al processo Telematico). Avvocati e professionisti, sono obbligati ad usare Astalegale per accedere agli archivi processuali ed effettuare i depositi telematici perché Astalegale.net è il Punto di Accesso (PDA) per il PCT con decreto del Ministero della Giustizia, DGSIA del 1/10/2014. All’interno di Astalegale.net Spa si trova il software Genius per la redazione delle stime degli Immobili, che è prodotto da Genius Srl. Questa è una start up italiana che si pone l’obiettivo di porre l’uso di “big data” provenienti dal settore giudiziario al servizio delle attività economiche, prima fra tutte quella bancaria al fine di generare valore. Tutti i servizi vengono erogati mediante un accordo di concessione esclusiva fra Astalegale.net e Genius srl.

A questo punto è meglio far parlare direttamente i periti, le risposte sono evidenziate con il corsivo:

DOMANDA: Le perizie dei beni posti all’asta sono prevalentemente redatte da software e indicano tre valori per lo stesso bene. Cosa significa ?    È stato modificato il quesito posto dal giudice esecutivo al CTU: anziché il solo valore di mercato è stato chiesto di indicare tre valori di stima: quello di mercato, quello di realizzo (valore di mercato decurtato per l’immediatezza della vendita) e quello di realizzo decurtato. Suppongo per dare facoltà allo stesso G.E.  di decidere a quali dei tre valori mettere in vendita l’immobile. Contestualmente è stato reso obbligatorio l’utilizzo del software elaborato da Genius,  accessibile dal sito del processo telematico. Il software guida il CTU nell’elaborazione della perizia secondo un formato standard fino al calcolo dei  tre valori finali. Infatti si incontrano testi precompilati da spuntare e maschere predefinite dove inserire brevi testi, numeri o percentuali. Ma in base ai Tribunali è consentito depositare perizie redatte anche con altri software, simili nei contenuti,  magari messi a disposizione da istituti bancari.

DOMANDA: Quanto vi costa?  I software Astalegale e Genius sono gratuiti, senza accesso agli atti delle procedure. Altrimenti l’abbonamento a pagamento è  poco più di 100 euro all’anno.

DOMANDA: passiamo alle modalità di valutazione per cercare di capire il forte ribasso nelle valutazioni degli immobili in esecuzione, evidente negli ultimi 3 anni.   La velocità richiesta dalle procedure e i quesiti del giudice hanno obbligato il CTU ad una stima sempre più al ribasso. Senza tanti misteri si è cercato di dare un taglio alle stime ritenute in precedenza eccessive (al rialzo), per raggiungere l’obiettivo si sono inseguiti al ribasso i già bassi valori di mercato determinati dopo la crisi del 2008. Comunque, il giudice ha sempre l’ultima parola su quale dei tre valori utilizzare a base d’asta. Vediamo di comprendere il meccanismo di decurtazione del valore di mercato. La prima decurtazione, per ottenere il valore di realizzo, solitamente è una percentuale fino al 25% a scelta del CTU. A tale valore di realizzo, il software applicava automaticamente la decurtazione del 20% in base alla formula precompilata:“Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita giudiziaria”. Questa percentuale era fissa e insindacabile per il CTU fino a pochi mesi fa poiché calcolata automaticamente dal software. E alla fine il CTU firmava come se fosse tutta opera sua mentre non lo era. Solo nei primi mesi del 2019 è stata sbloccata questa ultima percentuale fissa del 20% con un valore di default pari a zero, per lasciare al solo CTU la facoltà di aumentarla o no. Ricapitolando: nella peggiore delle ipotesi, il giudice potrebbe trovarsi sul tavolo, oltre al valore di mercato (già basso poiché comparato agli attuali valori di vendita), anche quello di realizzo (fino a -25%) e quello di realizzo decurtato (ulteriore -20%). Capisce bene che diventa determinante la scelta del giudice su quale di questi valori mettere all’asta il bene.

DOMANDA: ma questa situazione continua ancora adesso?  Certo. L’ultima parola spetta sempre al giudice. Però dai primi mesi del 2019 le perizie potranno essere prive della terza decurtazione, a esclusivo giudizio del CTU che ha facoltà di lasciarla a zero. Di sicuro posso dire che i legali degli istituti bancari hanno contestato spesso i valori troppo bassi stimati dai CTU. In realtà l’impressione è che il meccanismo ancora vigente abbia ancora troppe variabili nel determinare il valore da mettere a base d’asta. E queste variabili dipendono sia dal singolo CTU che dal singolo giudice.

DOMANDA: Notiamo che è stata anche inserita una dichiarazione di conformità agli standard internazionali di valutazione che prima non c’era.     Questi criteri, di derivazione anglosassone impongono un metodo di valutazione secondo la teoria marginalistica. Si tratta di applicare i prezzi di compravendite uguali per immobili con caratteristiche simili. In teoria il CTU dovrebbe andare a cercare atti di vendita da cui desumere i valori reali di vendita per immobili uguali e posti nella stessa zona. Non sarebbe sufficiente prendere i valori dei listini né quelli OMI che sono valori medi di mercato divisi per città (o quartieri) e non considerano le caratteristiche intrinseche del singolo immobile. Questi standard si basano sul seguente principio: Perché pagare un bene più di un altro uguale? Di qui il metodo comparativo che non lascia spazio a nessuna valutazione personale  del CTU come invece avveniva in passato. Per farle un esempio: il perito che rispetta gli standard internazionali di valutazione, anche di fronte ad una villa  con caratteristiche di pregio il cui costo di realizzazione è evidente, non potrebbe più fare una sua valutazione personale. Dovrebbe solo utilizzare i prezzi di vendita  dei  beni  simili  nella  stessa  zona.  Quindi  se  in  quella  zona  i  prezzi  sono  crollati  per qualunque motivo, magari determinando un sottocosto, l’estimatore dovrà per forza utilizzarli nella stima a prescindere dal valore intrinseco dell’immobile. In pratica con la crescente presenza di immobili svenduti nelle aste i prezzi si avvitano su se stessi. Capisce che un simile criterio espone il mercato immobiliare a speculazioni serie in campo immobiliare. Basta che un fattore esterno al mercato immobiliare ne inneschi una crisi e tutto viene automaticamente trascinato giù nel giudizio del CTU in base agli Standard Internazionali di Valutazione. Ne consegue il serio rischio di svendita del patrimonio immobiliare italiano e di stagnazione perpetua dei valori del mercato libero. Comunque già questo riferimento ai comparabili è un meccanismo di deprezzamento del mercato: la fonte dove trovare i comparabili più attendibili, a Mercato libero e ad immobile compravenduti effettivamente riconducibili al bene oggetto di valutazione, secondo  gli IVS (standard internazionali), dovrebbero essere gli atti di vendita. Se considera che oggi alcune agenzie immobiliari pubblicizzano anche immobili in vendita all’asta accanto a quelli in vendita sul mercato libero,  è difficile intuire dove finisce il libero mercato e dove inizia quello  coattivo delle vendite giudiziarie.  Se chiedo ad un’agenzia  i prezzi degli ultimi immobili che ha venduto mi fornisce entrambe le casistiche. Il danno per il libero mercato è evidente. Al valore patrimoniale si sostituisce dunque il valore marginale, quindi se in una zona ci sono state molte esecuzioni il valore si avvita su se stesso.

DOMANDA: La Legge 132/2015 cambia, anche drasticamente, la liquidazione dei CTU, imponendo nuove modalità di liquidazione, può spiegarci questo meccanismo?   La legge prevede che, al deposito della perizia, al CTU sia corrisposto il 50% sulla base del valore di mercato individuato. Inoltre, come confermato nelle più recenti sentenze della Consulta, al CTU dovrebbero essere riconosciuti per intero e subito gli altri compensi indipendenti dal valore di stima e maturati per le attività di verifica sull’immobile, oltre al rimborso spese. Il saldo, per la sola attività di stima, avviene soltanto dopo la vendita del bene oggetto di CTU, basando la liquidazione sul valore di aggiudicazione. Quindi è spesso inferiore al 50% già percepito in acconto. Con il ribasso del 25% automatico ad ogni asta, introdotto dalla stessa legge 132 /15, è frequente che la svendita arrivi ad un prezzo così basso che non si percepisce nemmeno il saldo finale.

DOMANDA: C’è chi sostiene che questa modifica del criterio di pagamento dei periti ha portato ad un abbassamento del valore di stima perché conviene al perito abbattere il valore dell’immobile per essere pagato prima. In tal modo si sostiene che l’interesse del CTU è parallelo all’interesse del giudice dell’esecuzione di abbattere il valore dell’immobile per chiudere prima l’esecuzione e migliorare la propria produttività giudiziaria    E’ un’affermazione generica. La verità è che il rigido meccanismo è stato concepito per far convergere ogni attività del processo nell’unica direzione della vendita veloce, quindi a prezzo basso.  A prescindere dagli interessi del CTU. L’onorario del CTU è sempre stato calcolato sul valore di mercato iniziale. Ciò significa che il primo e il secondo deprezzamento, utili a velocizzare la procedura di vendita, possono essere liberamente indicati dal CTU,  poiché svincolati dal suo compenso. Quindi, per ottenere una liquidazione del G.E. più dignitosa, seppur dimezzata, basta partire da una stima più alta del bene e agire già con un primo deprezzamento consistente per assecondare l’esigenza della procedura e del giudice che lo metterà all’asta. In ogni caso il CTU avrebbe diritto ai compensi pieni per le altre attività di verifica, compensi che sono svincolati dal valore di stima e dovrebbero essere liquidati subito per intero. Questo meccanismo è davvero perverso e difficile da intuire per i non addetti ai lavori perché i compensi dei CTU sono frutto di calcoli derivanti da intersezioni di più norme e comunque legati sempre alla pronuncia finale del Giudice. Appena emanata la norma sulla liquidazione al 50% del valore di stima, la mancata liquidazione dei compensi accessori alla stima, consentiva addirittura al G.E. di liquidare delle cifre irrisorie ai CTU, appena sufficienti a coprire le spese. E, talvolta, questo accade ancora oggi. L’impressione è quella che si intenda tutelare al centesimo il creditore ipotecario. In ogni caso sarebbe molto più utile a tutti gli operatori un meccanismo di liquidazione più semplice e chiaro, poiché la complicazione è madre delle distorsioni in ogni ambito.

DOMANDA: DOMANDA: per finire le sottopongo la seguente tabella che cerca di catturare una fotografia di quello che è avvenuto partendo da queste considerazioni (che trovo confermate nelle sue precedenti risposte): un  immobile  che  oggi  sul  libero  mercato  vale  100,  fino  a  2015/16  veniva generalmente valutato 110. La valutazione 110 era un po’ nell’interesse della liquidazione del CTU, un po’ perché non si era ancora sviluppata la corsa dei giudici dell’esecuzione ad acquisire la medaglia di chiudere velocemente le pratiche, un po’ perché si faceva prevalere il valore patrimoniale sul valore marginale. Dal 2016 in poi si rovescia la situazione, l’immobile vale sempre 100 ma il valore base d’asta del primo esperimento viene abbattuto del 10 o del 25% a libero arbitrio del magistrato e  del CTU, anche (come voi mi avete ribadito) attraverso il software messo a loro disposizione.

Per me queste tabelle sono anche ottimistiche. Vista la totale discrezionalità, in mano ai Giudici, di scelta del primo valore da mettere in asta, (anche attraverso il software messo a loro disposizione), potrebbe essere accaduto di peggio, con decurtazioni anche più consistenti. Il tutto nella piena legalità della procedura e per la necessità di vendere subito e ad ogni costo. Queste valutazioni eccessivamente al ribasso hanno influito negativamente sul mercato immobiliare già in crisi. Credo che solo adesso abbiano capito gli errori fatti. Ma l’hanno capito perché i prezzi troppo bassi di vendita convengono soltanto a chi specula. La mancanza di concertazione con gli altri soggetti interessati alla filiera immobiliare (penso agli Ordini e Collegi professionali e  altre associazioni d’impresa) ha generato queste distorsioni con conseguenze che forse solo adesso si iniziano a comprendere.