Basta un po’ di vento e la Nuvola di Fuksas va in perdita

«Vorrei che la vendessero subito ai tedeschi». Così in un’intervista a Repubblica Massimiliano Fuksas, alla vigilia dell’inaugurazione della “Nuvola”, il Nuovo Centro Congressi dell’Eur che l’archistar capitolina avrebbe voluto chiamare “The Floating Space”. Solo la boutade di un personaggio che, secondo il costume locale, non si accontenta di partecipare alla festa e reclama pure il potere di farla fallire? O piuttosto una stilettata alla committente Eur Spa, definita “centro di spesa del keynesismo straccione”?

Eur Spa che fonda proprio sul nuovo edificio la possibilità di un rilancio, dopo che nel 2014, sull’orlo del fallimento, ha fatto ricorso al concordato preventivo. La società vede oggi ai vertici Enrico Pazzali, ex a.d. di Fiera Milano, ma anche direttore del Personale e Organizzazione di Regione Lombardia, chiamato a ridare equilibrio economico a un’organizzazione sui cui continua a gravare la spada di Damocle della liquidazione. L’amministratore delegato si dice convinto che la “Nuvola” porterà non meno di 300mila congressisti l’anno a Roma. Di lui si è detto che è in assoluto il più pagato tra i manager di società partecipate e controllate dagli enti pubblico nel Lazio, coi suoi 440mila euro l’anno (il presidente Roberto Diacetti ne percepisce 254mila). Di liquidazione di Eur Spa lui non ne vuole sapere. «Non ha fatto nulla in questa direzione, ha un contratto di tre anni e non mi pare che abbia i poteri del commissario liquidatore», conferma Fuksas nell’intervista sopra citata.
Per capirne di più, e non cadere nell’equivoco di certe analisi allergiche alla lettura dei numeri, o che magari si accontentano del punto di convergenza delle dichiarazioni di Fuksas e Pazzali, laddove i due concordano nell’affermare che «la Nuvola può dare a Roma 350 milioni di euro l’anno», occorre allargare lo sguardo dallo specifico del Nuovo Centro Congressi alla società controllante, ripercorrendo la sua storia.

Eur Spa infatti non è che l’erede del vecchio Ente Eur, creato nel 1936 e affidato alla guida del conte Vittorio Cini, perché organizzasse l’Esposizione Universale del 1942, il cui svolgimento fu poi impedito dalla Seconda Guerra Mondiale. L’Ente venne di fatto congelato nel 1944, nell’evidenza che il suo ruolo originario era esaurito. L’amministrazione ordinaria venne affidata alla gestione di un commissario straordinario, e il patrimonio restò sostanzialmente inutilizzato sino al 1951, quando il governo De Gasperi lo affidò a Virgilio Testa, col compito di liquidarlo.

Testa, che era professore di diritto urbanistico alla Sapienza, capì che invece esistevano le potenzialità per recuperare le opere già esistenti e farne la base per la costituzione di nuovo quartiere residenziale e di un polo direzionale. Sfruttò in tal senso l’opportunità costituita dalle Olimpiadi del 1960 per aprire nuovi cantieri e dotare di infrastrutture l’EUR, nel contesto di una visione complessiva del tema dello sviluppo urbanistico dell’Urbe che continuava a rifarsi al Piano del 1931, con le sue infinite varianti e integrazioni (solo nel 1962 si avrà il nuovo Piano Regolatore). Sulle aree libere del sito destinato all’Esposizione Universale sorsero allora il Palazzo dello Sport di Nervi e Piacentini, la torre dell’Alitalia (ora Inail), il Palazzo dell’Eni, quello di Confindustria e della DC, così come i due edifici Sogene che vennero posti come propilei all’ingresso in Roma, con l’inserimento del quartiere nell’asse attrezzato a est della città consolidata. Testa rimase a capo dell’Ente Eur sino al 1975: era intanto cominciata la fase di pesante lottizzazione da parte dei partiti, in un contesto che restava quello di un’organizzazione i cui bilanci erano approvati dalla Presidenza del Consiglio e che, pur svolgendo a latere della funzione istituzionale un’attività commerciale relativa all’utilizzo di alcuni immobili, stringeva contratti redatti in forma pubblica amministrativa con l’osservanza delle norme e con gli effetti stabiliti dalle leggi e regolamenti per l’amministrazione del patrimonio e per la contabilità generale dello Stato.

Nel 2000 l’Ente è stato trasformato in società per azioni partecipata al 90% dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e al 10% da Roma Capitale, con l’intenzione di dar vita a una società operante nella gestione e nello sviluppo immobiliare e di massimizzare la redditività del proprio patrimonio. In parallelo era stato indetto il concorso internazionale di architettura per la progettazione del nuovo Centro Congressi Italia. Il 16 febbraio 2000 la giuria, presieduta da Norman Foster, proclamò vincitore il progetto di Fuksas. Le due vicende, della Spa e della Nuvola, sono compenetrate dunque dall’inizio, e la stessa trasformazione dell’ente non avrebbe avuto senso al di fuori delle prospettive configurate dalla nuova realizzazione.

La storia dei ritardi nella realizzazione dell’edificio, con la risoluzione nel 2005 del contratto tra Eur Spa e la concessionaria (che aveva previsto un aumento dei costi da 200 a 250 milioni di euro) è nota, così come la cronologia dei lavori, iniziati nel 2007 e interrotti nel 2013 per le problematiche relative alla Legge di Stabilità. Meno conosciuta è l’evoluzione economica della società, così come quella delle sue controllate. La mission di Eur Spa si esplica oggi infatti nelle attività di conservazione e tutela del patrimonio, ereditate dall’ente dismesso, in conformità con l’oggetto sociale di questo e con il nuovo statuto, di property management, attraverso la disposizione in locazione di immobili  e aree verdi, a cui s’aggiunge la linea di business legata all’asset management, che non investe solo la “Nuvola”, ma anche l’Acquario (il primo progetto è del 1993 ma le tempistiche di completamento non sono tuttora chiare) e Luneur Park ( recentemente riaperto tra molti problemi dopo otto anni).
La Spa ha dato vita a quattro controllate: Roma Convention Group Spa, che gestisce tutte le attività congressuali, comprese quelle del nuovo Centro, Eur Tel srl, di cui controlla il 65% del capitale e che è nata per occuparsi della cablatura del quartiere, Marco Polo Spa, creata nel 2003 per occuparsi di facility management, e ora in liquidazione, e infine Aquadrome Srl, figlia delle ambizioni di Riccardo Mancini, l’ex a.d. di Eur Spa, arrestato per il coinvolgimento in “Mafia Capitale”, che nel 2008 con 1300 cariche di tritolo fece demolire il vecchio velodromo per dar spazio alla “città delle acque e del benessere”, che avrebbe dovuto prevedere strutture sportive, un centro acquatico, ristoranti, bar, uffici, residenze, un albergo, un centro commerciale, un polo medico per la riabilitazione sportiva, asili nido, una ludoteca e parcheggi pubblici da 38mila metri quadri. Al 31 dicembre 2013, la società aveva generato una perdita di 526mila euro, pur non essendo ancora operativa e non avendo personale (dunque di soli oneri finanziari e costi fissi di gestione). Alle quattro si aggiunge Euro Power, liquidata nell’ottobre del 2015, dopo che non erano arrivati i permessi per la realizzazione delle centrali di cogenerazione energetica che avrebbero dovuto rappresentare il core della sua mission, con saldo attivo patrimoniale di euro 937 mila (di cui euro 478 mila circa destinate a Eur SpA, in proporzione alla propria quota di partecipazione).

La figura di Mancini merita un breve approfondimento: è lui infatti il responsabile di questa moltiplicazione delle controllate. Già militante dell’estrema destra capitolina (è stato processato nel 1988 assieme a Stefano Delle Chiaie e Adriano Tilgher) e vicino a Gianni Alemanno, l’ex a.d. è stato condannato nel giugno del 2015 a due anni di reclusione per tentata estorsione nell’ambito di uno dei filoni di indagine scaturiti dall’inchiesta su una presunta tangente versata per la per la fornitura di 45 bus a Roma Metropolitane. È proprio per difendersi nell’ambito di questo procedimento che nel gennaio del 2013 si è dimesso da tutti gli incarichi che aveva nella controllante e nelle controllate, aprendo a una fase di ripensamento sulla fisionomia che aveva finito per assumere il gruppo: nel biennio 2013/2014 si è infatti conclamata la crisi di una società cresciuta rapidissimamente in maniera ipertrofica.

Nel dicembre 2014 il dda di Eur Spa ha deliberato la richiesta del concordato preventivo «preso atto dell’indisponibilità di addivenire, nel breve termine, da parte degli azionisti ad una ricapitalizzazione della società, ed in considerazione della grave tensione finanziaria che caratterizzava la situazione aziendale. L’indebitamento della capogruppo a fine 2014 era di 263 milioni di euro. A fronte di tale esposizione i mezzi finanziari nella disponibilità della società risultavano pari a poco più di 8 milioni di euro, come appare dal bilancio consolidato e d’esercizio del 2015 (dove il costo complessivo della realizzazione della “Nuvola” viene indicato al 31 gennaio 2016 in 260 milioni). Il debito verso le banche era pari a 159 milioni di euro ed era garantito in parte da un’ipoteca volontaria per 380 milioni su di una serie di immobili, che comprendeva il Palazzo dell’Urbanistica, il Ristorante del Luneur, il Palazzo dello Sport, il Palazzo dell’Archivio di Stato, il Palazzo degli Uffici, il Palazzo delle Tradizioni Popolari, il Palazzo dell’Arte Antica, la Piscina delle Rose e anche lo stesso Nuovo Centro Congressi, e da una serie articolata di altre condizioni, tra cui la «costituzione di privilegio speciale sui beni mobili del Nuovo Centro Congressi per un ammontare massimo complessivo garantito di euro 285 milioni».

Primo punto del piano di ristrutturazione del debito è stata la razionalizzazione del perimetro del patrimonio immobiliare, attraverso la cessione di quattro immobili, con l’intenzione di ricavarne 297,5 milioni di euro. Si tratta del Palazzo Mostra dell’Autarchia e del Corporativismo, il Palazzo della Scienza Universale, il Palazzo delle Arti e Tradizioni Popolari e il Palazzo Mostra dell’Agricoltura e delle Bonifiche (edificio Sud). Grazie alla cessione dei quattro palazzi storici all’Inail (una legge del 2010 prevede la possibilità per gli enti previdenziali di acquistare immobili adibiti a ufficio in locazione passiva alle pubbliche amministrazioni), avvenuta a fine novembre 2015, l’esposizione verso il pool di banche è stata ridotta da 220 a 70 milioni, consentendo poi di destinare 108 milioni alla spesa corrente, di cui 31 corrisposti a Condotte Spa, la società di costruzioni a cui a partire dal 2008 è stata commissionata la “Nuvola”.

Si arriva così al 23 giugno 2015, quando Eur Spa approva il piano per il periodo 2015-2022. Si prevede l’entrata in esercizio del Nuovo Centro Congressi nel 2017 e un aumento dei ricavi da 1,4 milioni (2017) a 17,1 milioni a fine piano, mentre i costi passeranno da 3,4 milioni del 2017 a 14 milioni del 2022. Bisognerà tuttavia aspettare il 2020 prima che il margine operativo lordo (ovvero l’indicatore di profittabilità che prende in esame gli utili prima degli interessi, degli ammortamenti e delle tasse, Ebitda nel gergo dei contabili) mostri un valore positivo, con 800mila euro, che diventeranno 3,1 milioni nel 2022. Il reddito operativo, al netto degli ammortamenti, passerà così nel prossimo quinquennio da -2,9 milioni del primo anno a 1,7 milioni del 2022. Attenzione però, perché gli interventi di manutenzione straordinaria saranno sostenuti ogni cinque anni a partire dal 2018, e sono stimati in 3,3 milioni di euro. Dunque la previsione del 2023 dovrà tenerne conto, e il risultato sarà dunque inferiore a quello dell¢anno precedente.

Torniamo così alla provocazione iniziale: meglio vendere la “Nuvola” ai tedeschi? Alla luce dei numeri, e al netto dei 22 milioni di euro della sua parcella, quella di Fuksas sembra tutt’altro che un’ipotesi priva di una sua ratio. Nel 2015 il valore della produzione di Eur Spa è stato pari a 45 milioni di euro, di cui 32 provenienti dalle locazioni. Il costo della produzione è invece di 37 milioni di euro (di cui 13 in servizi e 10 per il personale), con un miglioramento notevolissimo rispetto all’annata precedente, pari a quasi 68 milioni di euro, 59 dei quali legati alla svalutazione delle immobilizzazioni. I numeri appaiono dunque di nuovo in equilibrio e scongiurano al momento l’ipotesi liquidazione. Ma la redditività rosicata prevista per il Nuovo Centro Congressi è affidata a scenari che potrebbero evolvere anche in maniera meno favorevole delle previsioni di Eur Spa. E c’è da chiedersi se valesse davvero la pena di mettere in moto un meccanismo ciclopico per sviluppare una strategia di asset management che almeno nel breve periodo appare così fragile. La montagna ha partorito il topolino, ma il topolino potrebbe ancora travolgere tutta la montagna.

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In copertina, Roma, Nuovo Centro Congressi, la “Nuvola” di Fuksas, 2015,  foto di Alberto Berlini, CC