Ripartiamo da Genova (Quezzi) per parlare di casa

Il condominio di Via Portazza 65 a Genova Quezzi, oggi non ha più un valore immobiliare, è diventato sia un costo per la collettività in seguito della sentenza del Tribunale di Genova nella quale Comune e Regione sono state chiamate in causa come soggetti responsabili della manutenzione dell’alveo del Rio Ferreggiano, sia un danno patrimoniale per i suoi abitanti che si trovano impossibilitati a vendere l’appartamento su cui grava una causa civile molto complessa oltre che a sostenere spese importanti per il monitoraggio del condominio stesso.

A Sestri Ponente un caso analogo è arrivato a conclusione, la palazzina costruita sul letto del Rio Chiaravagna in corrispondenza del ponte di Via Giotto è oggi demolita per la sicurezza del quartiere, dopo un iter per l’esproprio molto complesso, è risultato essere un costo per la collettività come dimostra lo stanziamento della Regione da 6 milioni di euro. Comunque i lavori di messa in sicurezza del torrente, oggi, non sono ancora conclusi.

Dall’inizio del XIX secolo a Genova il numero di case cresce inseguendo la crescita della popolazione, ma alla fine degli anni ’60 la popolazione comincia lentamente a decrescere e quindi le due curve iniziano a divergere avendo come risultato che molte case restano vuote.

Il valore degli immobili è diminuito negli ultimi 40 anni, oltre alla perdita di popolazione, il valore degli edifici è diminuito a causa del loro invecchiamento e deterioramento (sia in termini di prestazioni energetiche che di standard residenziali). Circa il 50% di questi edifici residenziali è stato costruito nel periodo 1950-80 ed ha una qualità architettonica vicina allo zero.

Quezzi è un quartiere costruito nella valle del torrente Ferreggiano, è una delle zone più dense di Genova. A Quezzi, la maggior parte degli edifici è stata costruita negli anni ’60, quando la crescita della popolazione era al culmine. Ogni pezzo di terra vuoto, non importa dove, non importa quanto ripido, era occupato da un edificio. Non sono stati lasciati spazi pubblici e il quartiere è stato semplicemente servito da una strada solitaria (via Ferreggiano) vicino al torrente in fondo alla valle. Dal momento che quasi nessun edificio include un garage nel seminterrato, ogni giorno lungo via Ferreggiano c’è una battaglia per un parcheggio illegale. Qui vivono più di 10.000 abitanti. Ogni mattina salgono in macchina e scendono lungo via Ferreggiano per andare al lavoro. In diversi punti via Ferreggiano è larga circa 7 metri e le macchine parcheggiate sui due lati della strada lasciano lo spazio solo per il passaggio di una macchina. Ogni volta che due auto si incontrano quando si è fortunati, a volte sono due autobus, inizia una dura trattativa sul diritto di precendenza attraverso il parabrezza.

L’edificio nel mezzo di largo Merlo al centro del quartiere è stato costruito nel 1961. Dispone di 32 appartamenti su 8 piani, 10 spazi commerciali al piano terra e alcuni posti auto nel seminterrato. 7 appartamenti sono in vendita, 3 negozi sono vuoti e il seminterrato è un’area a rischio di inondazioni, quindi inagibile, l’intero edificio è costruito sopra l’alveo del Rio Ferreggiano. Una stima ragionevole è che il valore di mercato dell’intero edificio potrebbe essere di circa 5 milioni di euro ma è destinata a diminuire lentamente fino a quando si dovrà accettare che questa cosa o casa non varrà più niente. Con un investimento annuo di 5 milioni di euro (0,3% del budget della città di 1,6 miliardi), Genova potrebbe demolire uno di questi edifici. Se lo fa ogni anno per i prossimi 50 anni, potrebbe demolire 3.500 case. Gli abitanti potrebbero essere trasferiti e parte del denaro potrebbe essere utilizzato per produrre pezzi di spazio pubblico invece degli edifici demoliti.

Quello che è successo e ancora sta succedendo a Quezzi nel quartiere di Marassi oppure a Sestri Ponente, diventano argomenti per una riflessione più ampia che riguarda il valore della casa.

A livello nazionale il 63% dei contribuenti utilizza la casa di proprietà come abitazione principale, dove  lavoratori dipendenti e pensionati sono l’82% del totale e non sorprende che gli under 35 siano soltanto il 9% del totale dei proprietari.  Il restante 18% delle case di proprietà è a disposizione (comprese le cosiddette seconde case) e solo l’9% è dato in locazione, mentre un altro 3% è rappresentato dalle abitazioni date in uso gratuito a un familiare che potremmo accorpare alle abitazioni principali. Sul totale delle abitazioni quelle principali sono circa 20.000.000 milioni di unità, 7.000.000 di unità sono a disposizione, 5.200.000 sono quelle che risultano locate, 1.500.000 sono unità non riscontrate in dichiarazione.

Dei 31.000.000 di contribuenti fino a 26.000 € di reddito solo circa 18.000.000 hanno una casa di proprietà, mentre i contribuenti con redditto sopra i 26.000 € sono 9.500.000 di cui circa 8.000.000 sono proprietarie.

Sono sufficienti questi pochi dati per capire che esiste una domanda di acquisto o locazione di casa ma  riguarda maggiormente i giovani e chi ha un basso reddito, molte sono famiglie giovani, che possono solo scegliere se andare in locazione oppure se mettersi in lista per un alloggio convenzionato, mentre chi possiede delle case che potrebbero essere disponibili alla locazione preferisce non farlo per tutelare i propri beni. Un terzo del patrimonio immobiliare è vuoto abbinato ad una forte richiesta di alloggi in locazione per chi non può permettersi una casa di proprietà, se a questo si aggiunge che le case vuote non sono in maggioranza in quartieri popolari bensì in zone centrali, diventa chiaro che chi entra nel mercato immobiliare oggi per comprare una casa deve cercare lontano dal centro in edilizia di nuova costruzione, mentre al centro restano pochi proprietari di molti immobili che non solo non affittano, ma preferiscono non vendere, contribunedo a bloccare un ricambio generazionale di cui i nostri centri avrebbero bisogno. Le nuove energie restano fuori e si rende necessario il consumo di nuovo suolo per costruire nuove residenze. Questo spiega anche un’altra tendenza molto curiosa, il patrimonio edilizio è in continua crescita con dei dati di popolazione in decrescita perchè nonostante tutto la richiesta di case esiste dovuta al fatto che chi ne possiede più di una, preferisce tenerla vuota piuttosto che venderla.

Tornando a Genova nel 2013 vengono inaugurate le Torri Faro in Via di Francia vicino al Matitone sul lato ponente del porto, contengono circa 150 appartamenti, oggi sono occupate per un terzo, il prezzo di vendità è di circa 3.000 €/mq in una zona quella di Di Negro dove il costo medio è di 1500 €/mq, si tratta di un investimento immobiliare andato piuttosto male. Dopo il crollo del Ponte Morandi è emersa la possibilità di collocare parte degli sfollati in questi edifici pagando gli alloggi con gli eventuali risarcimenti che verranno riconosciuti a chi forse perderà la propria casa, ottenendo un appartamento vista porto e non più vista ponte. Quindi è dimostrato che si potrebbe ottenere, attraverso una politica della casa che punta a riempire gli appartamenti vuoti e a demolire quelli che hanno dei problemi, lo spostamento di abitanti da un quartiere ad un’altro e soprattutto che lo Stato può essere soggetto attivo di questo cambiamento. Certo l’immobiliare che ha realizzato l’operazione delle Torri Faro non meriterebbe tanta fortuna che invece meriterebbero gli abitanti di Via W. Fillak i quali però per avere di nuovo una casa dovranno eventualmente lasciare il loro quartiere.