D. L. sul caro bollette energetiche, diciamo no all’esecuzione immobiliare sulla prima casa

Il governo è intervenuto con il decreto legge 19/2025 per compensare una parte della perdita del potere d’acquisto delle famiglie causato degli spropositati aumenti dei costi energetici. Non entriamo nelle cause di questi aumenti dei costi energetici, anche se sono evidenti e documentati gli aspetti largamente speculativi di questi aumenti, basti pensare che il prezzo del gas alle famiglie e alle imprese è determinato dal prezzo del 10% più caro, trattato sul mercato internazionale di quel prodotto.

E’ stato pubblicato il decreto legge 19/2025 : “Contributo straordinario per la fornitura di energia elettrica e gas naturale”, ne riporto l’art.1 “Per l’anno 2025, ai fini del  riconoscimento  di  un  contributo straordinario del valore di  200  euro  sulle  forniture  di  energia elettrica dei clienti  domestici  con  valori  dell’indicatore  della situazione economica  equivalente  (ISEE)  fino  a  25.000  euro,  si provvede con delibera dell’Autorità di regolazione per energia, reti e ambiente,  nel  limite  delle  risorse  disponibili,  necessarie  a garantire la relativa copertura,  a  qualsiasi  titolo  sul  bilancio della Cassa per i servizi energetici e ambientali.”

Quindi le famiglie in difficoltà e a basso reddito, vessate, oltre che dall’esponenziale aumento dei generi alimentari e degli affitti,  anche dal caro bollette, per un trimestre godranno di una riduzione del caro bollette.

Purtroppo il governo non ha considerato che

• Una quota importante della popolazione italiana, non paga  direttamente le bollette energetiche (quanto meno quelle del gas e degli altri prodotti fossili utilizzati a livello domestico), ma  paga questi costi attraverso le rate condominiali; anzi in questi ultimi anni c’è stato uno sforzo normativo per potenziare sistemi non unifamiliari di riscaldamento domestico.
• valutazioni diffuse sostengono che circa il 30% degli utenti sia in ritardo sul pagamento delle esagerate bollette energetiche.
• nel caso dei condomini c’è però un’aggravante drammatica: mentre l’utente singolo può fare piani di rientro, oppure, nelle situazioni più disperate, restare con il minimo dell’energia elettrica e  riscaldarsi con mezzi di fortuna, le famiglie in condominio corrono un rischio esagerato: l’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce le sanzioni per chi non può pagare le quote condominiali: La prima è comune con tutti coloro che, per difficoltà economiche, non pagano le bollette energetiche: il condomino moroso può essere privato dei servizi comuni, ad esempio, il riscaldamento, l’ascensore.                                                                                                                                                                                      MA CE NE SONO ALTRE CHE IL GOVERNO NON HA PREVISTO E POSSONO SCATENARE UN DISASTRO SOCIALE:

1. L’amministratore del condominio, può ottenere molto velocemente, anche per tutelare se stesso, un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme non pagate, anche senza previa autorizzazione dell’assemblea. Il condomino moroso è obbligato a pagare entro 10 giorni dalla notifica.
2. Se il condomino moroso non paga, l’amministratore può agire con il pignoramento sui beni del condomino moroso, al fine di recuperare le somme dovute. Il condomino riceve un atto di pignoramento e il termine per saldare, se vuole evitare la vendita all’asta.

Nella nostra attività di difesa dei debitori incolpevoli abbiamo visto che, quasi sempre, dall’azione del condominio parte la tragedia della famiglia e la perdita della prima casa di abitazione:

• l’Agenzia delle Entrate non può pignorare la prima casa del debitore, fino ad un importo per debiti di 120.000 euro, ma per cifre anche molto minori può inserirsi in un procedimento attivato da altri.
• La tragedia diventa irreversibile se l’appartamento è gravato da un mutuo. A tutela del proprio privilegio fondiario la banca in presenza di esecuzioni immobiliare, come è previsto nei contratti, attua una risoluzione contrattuale: risolve il contratto di mutuo, richiedendo il pagamento immediato dell’intero debito residuo, partendo da un piccolo debito per una bolletta si crea un debito irrecuperabile da parte del condomino.
• L’ironia e la follia di tutto questa prassi, che va avanti da anni nel disinteresse del legislatore, è che quasi tutte le esecuzioni immobiliari, attivate frettolosamente dai condominii, per un meccanismo di autotutela dell’amministratore o peggio per ripicche all’interno dell’assemblea condominiale, si concludono con la vendita all’asta a prezzi irrisori dell’appartamento, favorendo lo speculatore di turno, senza alcun recupero per il condominio.

Nel generale clima di liberismo senza vincoli, imperante da anni e mutato in “cattivismo” in questi ultimi mesi, potrebbe esserci obiettato che si tratta di situazioni molto occasionali e rare. Come sempre noi rifugiamo dalla apodittica, dalle affermazioni di principio senza il supporto di una documentazione statistica.

Qui di seguito i dati di alcuni dei principali Tribunali italiani, considerando i pignoramenti iniziati negli anni 2021, 2022, 2023. Abbiamo sommato i dati dei 3 anni, in 10 aree significative al fine di creare una tabella statistica[1]

Già oggi in provincia di Milano, nel 17% dei casi, è il condominio a iniziare la procedura esecutiva.

E’ un dato logico: nelle grandi città prevale la residenza in condominii. Non a caso, a fronte di una media delle 10 provincie del 12% di procedure esecutive iniziate dal condominio, anche Roma è al 15%. Quindi già oggi, senza l’aggravio dei costi energetici, il 17% delle procedure esecutive a Milano, il 15% a Roma, il 12% su un panel di 10 province, vengono attivate direttamente dai condomini, accelerando di gran lunga i tempi delle banche, molto più “lente” e con monitoraggio più lungo rispetto ai tempi dei condomini stessi.[2]

CHE SOLUZIONI PROPONIAMO:

Al dibattito avviato dall’articolo precedente sull’argomento che, basandosi soltanto sulle anticipazioni di stampa, conteneva minime imprecisioni, hanno partecipato anche i referenti, per la Caritas Ambrosiana, sulla povertà energetica, formulando in un apposito comunicato alcune proposte vale la pena di elaborare e sottoporre al legislatore.[3]

Nell’immediato considerati i rischi  concreti  per decine di migliaia di famiglie, di perdere la prima casa di abitazione, gli stessi professionisti che hanno scritto la modifica al 560 codice di procedura civile, permettendo gli sloggi degli esecutati solo dopo il decreto di trasferimento dell’immobile ci suggeriscono un emendamento immediato e di facile applicazione. PROPONIAMO DI AFFRONTARE IL RISCHIO IMMEDIATO

Il contributo previsto dal decreto legge 19/2025, pur importante è solamente per un trimestre, non risolve  il problema alla radice e di fatto tollera che, con gli incrementi dei costi energetici previsti e in atto, il 25% dell’esecuzioni immobiliari in provincia di Milano e Roma e il 15/ 20% in Italia sarà, prevedibilmente, avviata dai condominii, con conseguenze nefaste per le famiglia e per i condomini non morosi.

Per questo suggeriamo al legislatore una soluzione coraggiosa e di prospettiva: quantomeno per un periodo di 3 anni da oggi, e fino ad un debito di €50.000, non sia possibile per i condominii ricorrere alla esecuzione immobiliare della prima casa. A tutela (molto più sicura delle esecuzioni immobiliari), dei condomini non morosi, in questo periodo può essere stabilita, con costi fissi e molto ridotti, l’iscrizione di un’ipoteca volontaria o giudiziaria che otterrebbe sicuramente risultati economici migliori per i condominii, rispetto all‘attuale sistema che distrugge le famiglie in difficoltà e lascia quasi sempre spese irrecuperabili sulle spalle degli altri condomini non morosi.

[1] DATI FORNITI ED ANALIZZATI DA MIRKO FRIGERIO, esperto di Procedure esecutive, immobiliari e cartolarizzazioni – by WIKICASA-RESCUE

[2] Breve nota tecnica:

• ANNO DEL PIGNORAMENTO E METODO:

abbiamo utilizzato gli anni 2021, 2022, 2023 come ANNO DEL PIGNORAMENTO, ed abbiamo eseguito l’effettiva analisi con queste assunzioni:

SOLO ESECUZIONI IMMOBILIARI (le procedure concorsuali e le crisi da sovraindebitamento, quali procedure concorsuali vengono attivate da azioni diverse dal pignoramento)

SOLO PIGNORAMENTI CHE hanno sfociato in un asta pubblicata, escludendo quindi tutti quei pignoramenti che possono essere stati conclusi attraverso il pagamento prima dell’udienza di comparizione davanti al giudice e tutte quelle esecuzioni che hanno avuto la conversione del pignoramento, quindi il pignorato sta pagando;

• METODO DI ANALISI:

Abbiamo utilizzato il sistema del “CONDOMINO PROCEDENTE”, ovvero dove l’impulso procedurale avviene a mezzo del pignoramento del condominio;

abbiamo quindi escluso dai dati tutte le altre procedure dove il condominio interviene successivamente al pignoramento eseguito da terzi;

è bene ricordare che nella quasi totalità dei casi di immobili residenziali in asta, facenti parte di strutture condominiali, il condominio è oggetto di intervento in procedura.

[3] “Le domande di Caritas, nel dettaglio, sono le seguenti:

• è inattuabile pubblicizzare a carico della collettività l’esistenza dei servizi di tutela, per far sapere a tanti soggetti fragili che avrebbero il diritto di rimanervi? ·

è impossibile imporre agli operatori di mercato il rispetto di misure di trasparenza (a cominciare dalla consegna al cliente della “Scheda di confrontabilità”) che pur sarebbero previste, e che andrebbero in ogni caso potenziate?

• è impensabile mettere soglie sul prezzo di vendita, commisurate al prezzo della materia prima, oltre le quali, nelle fasi ascensionali del costo della materia prima, gli aumenti non possano comunque salire?

«Ci aspettiamo risposte concrete a queste domande, e cambiamenti coraggiosi come conseguenza – conclude Gualzetti –. Perché vanno bene i bonus una tantum, che danno ossigeno ai cittadini meno abbienti. Ma in definitiva assicurano entrate certe anche a chi ha praticato tariffe inique e ingiustificate dalle congiunture. E per elementari ragioni di trasparenza e giustizia, sarebbe buona cosa evitare che ciò accada».”