Quello che non si dice nel dibattito “sul cemento” di Milano

Nei giorni scorsi, a Milano, si è parlato molto dello scontro tra Pierfrancesco Majorino e Beppe Sala sull’urbanistica. Siamo andati a leggere lo studio curato da Stefano Salata e citato dal Sindaco per smentire l’accusa di cementificazione rivoltagli dall’ex assessore. Crediamo che i punti più interessanti siano proprio quelli rimasti fuori dal dibattito.

Ricapitolando la questione. In un video Majorino ha espresso quella che è ormai una percezione diffusa tra i milanesi, cioè che ci sia troppo cemento e che i fondi immobiliari siano troppo potenti. Il Sindaco ha risposto, dati alla mano, che il volume edificato è cresciuto in misura trascurabile (+0,37%), mentre il verde permeabile è aumentato del 22%.

Lo studio citato dal sindaco è Beyond the wrecking ball di Stefano Salata, professore associato del DAStU del Politecnico, liberamente accessibile online. Confrontando le mappe del 2012 e del 2024, Salata riconosce che nonostante la febbrile attività edilizia, le politiche urbanistiche hanno effettivamente contenuto la quantità di costruito e aumentato il verde, su scala comunale.

Nonostante questi dati diano ragione al Primo Cittadino, le conclusioni dell’articolo rivelano un giudizio critico sulla qualità complessiva del sistema di regole che le diverse Giunte hanno prodotto in questi anni per governare lo sviluppo urbano.
Salata infatti, distingue due diverse modalità nella rigenerazione urbana.
Da un lato i grandi interventi come gli scali ferroviari, su cui le amministrazioni sono riuscite a mantenere un margine di controllo grazie all’obbligo di passare attraverso la pianificazione attuativa: uno strumento che prescrive un lungo iter di negoziazione tra pubblico e privato. Questi grandi progetti però rappresentano l’eccezione, non la regola dello sviluppo edilizio della città negli ultimi anni.
Dall’altra parte ci sono i processi diffusi di demolizione e ricostruzione su piccola scala, lotto per lotto, che hanno rappresentato invece la maggioranza degli interventi. Questi, proprio perchè di impatto, se presi singolarmente, modesto e troppo numerosi per essere gestiti in tempi ragionevoli attraverso la pianificazione attuativa, beneficiano di procedure di approvazione, come la ormai famigerata SCIA, che lasciano un margine di autonomia maggiore allo sviluppatore. I tecnici comunali in questi casi si limitano a verificare che siano rispettati i requisiti normativi.
Il risultato concreto è che la pianificazione alla scala di quartiere, anche della parte pubblica, è stata sostanzialmente appaltata ai progettisti dei singoli lotti e ai loro committenti privati, senza nessun coordinamento o indirizzo pubblico cogente. I cittadini non vedono un disegno coerente e allineato con i propri bisogni dell’infrastruttura e dei servizi pubblici della città perchè semplicemente questo non c’è.

L’altro aspetto sottolineato da Sala è l’aumento delle superfici verdi permeabili. Se pure questo, preso singolarmente, è certamente un dato positivo, quello che però non viene specificato è che si tratta di un dato aggregato, che include anche il verde privato e processi che non hanno nulla a che fare con l’intervento del Comune, come la rinaturalizzazione spontanea di luoghi abbandonati. Se a crescere è il verde chiuso nei cortili dei nuovi condomini o in qualche cava abbandonata, mentre magari il cittadino vede abbattere alberi per fare spazio al cantiere di una nuova torre non stupisce che la prima cosa a cui pensi non sia un aumento del verde e che, al contrario, percepisca l’aumento del cemento vedendo la rapidità con cui la città ha cambiato forma.
Sala dovrebbe sapere che la percezione ha sempre una ragion d’essere. Se questo è valso per la sicurezza – al punto da rafforzare il comparto nonostante i dati indichino da tempo un costante calo dei reati – dovremmo chiederci perché lo stesso non dovrebbe valere anche per l’urbanistica.

C’è poi un aspetto che nel dibattito non è stato citato: lo stesso studio descrive Milano come una delle città più impermeabilizzate d’Italia, con il 45% del territorio coperto da superfici impermeabili, e per questo molto vulnerabile alle piogge. Si tratta, oltretutto, di un valore cresciuto negli ultimi anni. Se la domanda quindi è se Milano sia troppo cementificata, la risposta, a nostro avviso, non può che essere sì. Ancor più considerando la crisi climatica che stiamo attraversando.

A questo aggiungiamo che la riflessione sul consumo di suolo dovrebbe tenere conto non solo dell’esistente, ma anche delle scelte che peseranno sul futuro: l’abbattimento di San Siro e la costruzione del nuovo stadio vanificheranno tutti gli sforzi per la riduzione di CO2 effettuati in questi anni.

Se dunque dallo studio di Salata emerge che l’approccio urbanistico adottato finora non è esente da criticità, va anche riconosciuto che una vera alternativa a questo modello non è ancora stata oggetto di  un vero dibattito politico tra chi si candida a guidare l’amministrazione.

La casa e la gentrificazione sono in cima alla lista delle priorità di tutti i candidati sindaco ma nessuno, almeno per ora, è andato oltre la critica generica a fondi e cemento per proporre riforme concrete, cose che il Comune può fare davvero.

Un esempio di quanto il dibattito sia slegato dalla realtà delle questioni urbanistiche, lo offre proprio una delle scoperte più interessanti che emergono dal lavoro di Salata. Incrociando i dati, emerge un’assenza di correlazione tra rigenerazione urbana e aumento dei prezzi al metro quadro. Le zone della città dove i valori sono saliti di più non sono quelle dove si sono concentrati più cantieri, ma quelle più vicine a infrastrutture pubbliche come linee della metropolitana e parchi. Questo dato sfida la convinzione che sia utile favorire gli investimenti immobiliari privati perchè generano ricchezza e vitalità nei quartieri, dimostrando che al contrario sono i grandi investimenti pubblici che definiscono la qualità dello spazio urbano a permettere ai privati di realizzare una rendita. Ci rende anche consapevoli del fatto che quando parliamo di gentrificazione e immaginiamo politiche per contrastarla, la nostra analisi deve concentrarsi più sulle infrastrutture pubbliche che sui nuovi edifici privati.
Sono riflessioni estremamente preziose, eppure sono totalmente assenti nel dibattito tra Sala e Majorino così come in tutte le riflessioni precedenti e successive.
A giorni partirà un percorso pubblico partecipato sulla definizione del tracciato di una nuova linea di metropolitana, la M6. Un’infrastruttura che, anche alla luce del lavoro di Salata, potrebbe avere un impatto enorme sui valori immobiliari e produrre una nuova ondata di gentrificazione in quartieri che erano rimasti fino ad oggi un po’ più accessibili anche ai meno abbienti. Eppure non ci risulta nessuna analisi dell’impatto socioeconomico dell’infrastruttura, nè una bozza di piano di mitigazione degli effetti.

Il punto, in conclusione, non è solo e semplicemente quanto cemento, ma anzitutto quale e per chi. La soluzione non è smettere di demolire e ricostruire, perchè è normale che la città cambi e perchè molto del costruito esistente non è stato progettato per resistere in eterno in condizioni “normali”, ancor di più se sottoposto allo stress di una crisi climatica che ci obbligherà a cambiare il nostro modo di vivere e abitare la città. Il tema vero è decidere come farlo e a beneficio di chi. Dovrebbe essere questo il centro del dibattito politico.

A fronte delle criticità emerse in questi anni (e riscontrate nello stesso paper del professor Salata) crediamo sia necessario anzitutto rafforzare la regia pubblica nella gestione dell’urbanistica, partendo dai seguenti punti:

• Un vero Piano dei Servizi, criticità segnalata anche da Salata, che quantifichi quartiere per quartiere il fabbisogno di infrastrutture pubbliche, ne pianifichi la realizzazione e definisca cosa sia davvero un servizio.
• Nuove assunzioni di tecnici comunali. Oggi gli uffici devono gestire tanti cantieri con un organico ridotto. Uffici più forti governerebbero meglio le trasformazioni e ridurrebbero i colli di bottiglia che pesano sul prezzo al metro quadro.
• Introduzione di un divieto a qualsiasi ulteriore consumo di suolo zero nel PGT, facendo atterrare i diritti edificatori solo su aree già edificate o comunque non verdi.
• La definizione di analisi e misure di contrasto alla gentrificazione nello sviluppo di nuovi progetti pubblici.

Sala invita a non fermarsi agli slogan e a studiare. Lo abbiamo fatto, e le cose sono in effetti più complesse di come le si vorrebbe far sembrare.