Cdp, il capitalismo di Stato fa acqua su immobili e turismo

L’assemblea dei soci di Cassa Depositi e Prestiti (Cdp), che oggi approverà il progetto di bilancio presentato il mese scorso, fornirà forse qualche dettaglio in più su due nodi, in parte connessi tra di loro, dell’azione di Cdp: immobiliare e turismo.
Il patrimonio immobiliare nelle mani della società presieduta da Claudio Costamagna vale ormai più di 4 miliardi di euro. Ma rischia di diventare un fardello pesante per i conti di bilancio. Perché vendite e progetti di trasformazione, complici anche le condizioni difficili del mercato, sono al palo. Dei circa 150 beni immobili nel portafoglio di Cdp Immobiliare, il braccio operativo della Cassa nella valorizzazione degli asset immobiliari, meno del 20 per cento risulta venduto. Mentre della settantina di proprietà, dismesse da ministeri ed amministrazioni periferiche e conferite negli anni scorsi in due fondi immobiliari gestiti da Cdpi Sgr – società controllata per il 70% da Cdp e per il 15% ciascuna dall’Associazione delle Casse di Risparmio e dall’ABI – solo sei sono stati alienati.

Nel complesso di beni in pancia di Cdp non mancano poi situazioni complicate, che nei mesi scorsi avevano spinto i vertici a meditare una ridefinizione del perimetro di azione del real estate targato Cdp, con il contestuale dirottamento verso un unico contenitore di tutte le proprietà più rischiose. Per alcune delle quali il quadro è definitivamente degenerato. E’ il caso, ad esempio, della Manifattura Tabacchi di Modena, riconvertita ad abitazioni di lusso, uffici e negozi, rimasti però in gran parte invenduti. Con la conseguenza che, con la messa in liquidazione della società partecipata al 50% da Cdp ed attuatrice della riconversione, è stato posto in vendita l’intero complesso ad un prezzo non inferiore a 27 milioni di euro. Che non saranno sufficienti a ripagare l’investimento ed i debiti contratti con banche e fornitori.
Medesima sorte è toccata alla Pentagramma Romagna, società detenuta al 50% da Cdp Immobiliare e per la restante parte dal colosso ‘rosso’ Consorzio Cooperative Costruzioni. La Pentagramma avrebbe dovuto trasformare un quadrilatero a Cervia “ereditato” dai Monopoli di Stato. Ma le perdite ed i 40 milioni di indebitamento accumulati hanno spinto Cdp ad abbandonare il progetto. Cosicché il grattacielo di 18 piani progettato dall’archistar Mario Cucinelle non vedrà mai la luce.
In bilico è il piano di trasformazione dell’ex caserma Masini a Bologna, un comparto di pregio, in parte vincolato, in pieno centro storico, occupato da anni dal centro sociale Làbas, che nel complesso ha organizzato nel tempo una serie di attività – concerti, mercati km 0, una falegnameria, un birrificio, una biopizzeria – e sistemato alcuni appartamenti destinati a persone senza fissa dimora o senza lavoro e sfrattati. Il Poc approvato nel 2016 dall’Amministrazione Comunale guidata da Virginio Merola parla chiaro: l’ex caserma dovrà ospitare residenza di lusso, attività ricettive, commerciali ed uffici. Ma, dopo il recente ritiro di un’offerta da parte di Edizioni, holding della famiglia Benetton attiva anche nell’immobiliare, all’orizzonte non si intravedono potenziali investitori. Dai radar è poi sparito il piano di valorizzazione affidato alla fine del 2013 da Cpd alla Seci Real Estate di Gaetano Maccaferri, presidente del gruppo industriale Maccaferri, destinatario, sempre sul finire del 2013, di un finanziamento da 25 milioni di euro proprio da Cdp.
Sulla via della definitiva dismissione è invece il patrimonio Urbis, un insieme di immobili del valore di 200 milioni di euro, messi in vendita da Cdp ad ottobre dell’anno scorso. Un investimento giudicato dagli addetti ai lavori ad alto rischio e la cui gara, in corso di perfezionamento, sarebbe stata vinta da Gwm – holding internazionale di investimenti – in forza di un mandato avuto da Enasarco, la cassa di previdenza degli agenti di commercio finita più volte nell’occhio del ciclone per via di investimenti azzardati.
Sul fronte poi degli investimenti nel turismo, l’unica operazione, realizzata attraverso Cdp Equity, risale a due anni fa: 82 milioni di euro messi sul piatto per rilevare il 23% della Rocco Forte & Family Ltd, holding londinese del gruppo alberghiero, presente con tre alberghi di lusso anche in Italia. L’investimento era stato indicato dagli uomini di Cdp come il primo passo per la creazione di un “Polo del turismo”. Ma, dopo l’ingresso nel capitale della catena alberghiera e la successiva capitalizzazione del Fondo Investimenti per il Turismo con 100 milioni di euro, non ci sono stati sviluppi. Del progetto annunciato due anni fa di destinare ad hotel 5 stelle quattro immobili nel portafoglio di Cdp localizzati a Venezia, Bergamo, sul lago di Garda e in provincia di Torino si sono perse definitivamente le tracce. In tempi più recenti è sfumato l’acquisto di alcuni asset della catena di alberghi Boscolo. E il tentativo di mettere le mani su un pacchetto di tre hotel extra lusso – il Villa Igiea di Palermo, il Des Etrange’res di Siracusa e il San Domenico Palace di Taormina – è miseramente fallito. Cdp è poi rimasta ai margini di altre importanti operazioni. Come l’acquisto, da parte del Fondo Immobiliare Euripide, del Design Hotel Nhow di Milano, per un valore di 51 milioni di euro. O la vendita al gruppo turco Dogus, per 50 milioni di euro, dell’Aldrovandi Palace, lussuoso cinque stelle nel cuore dei Parioli a Roma.

In tutto ciò, i conti della Rocco Forte Hotels Limited continuano a non brillare. Dal bilancio al 30 aprile 2016 e depositato a Londra ad ottobre dello scorso anno, emerge innanzitutto che il fatturato è calato, nel biennio 2014-2016, di circa 20 milioni di sterline: da 193 a 173 milioni. L’esposizione verso le banche, poi, a quota 184 milioni di sterline, rimane cospicua. Ma gli interessi sugli affidamenti bancari sono in diminuzione di ben 7 milioni di sterline. Segno, questo, che l’iniezione di denaro fresco messa in campo da Cdp deve aver favorito almeno la rinegoziazione del debito con Bank of Scotland, BPM e Unicredit. Ma non ancora, come invece Cdp stessa aveva assicurato due anni fa, nuovi investimenti.

@albcrepaldi