Quando calano gli sciacalli nelle aste immobiliari

Nell’ambito delle aste immobiliari si è sviluppato un mercato ormai parallelo a quello imprenditoriale, con evidenti convenienze per chi diventa aggiudicatario dei beni immobili.

Vediamone il perché:

1- Nelle espropriazioni forzate, che si tengono nei tribunali, i beni immobili (case, terreni, opifici industriali) vengono aggiudicati a basso costo.

2- Già il bando d’asta contiene un valore del bene da vendere, inferiore a quello di mercato o a quello suo proprio di origine. Un appartamento, comprato dall’originario proprietario, già viene sottovalutato dal consulente tecnico di ufficio, nominato dal Giudice, nel momento in cui si stabilisce il prezzo base, contenuto nel bando d’asta o anche detto avviso di vendita.

3- È ben noto che chi non paga un mutuo (il mutuatario debitore che ha ottenuto l’elargizione della somma) e l’inadempimento si protrae per oltre sette rate, subisce l’espropriazione forzata da parte dal creditore mutuante.

4- Quest’ultimo si rivolge al Tribunale per ottenere dal Giudice dell’esecuzione la vendita forzata del bene, forzata, proprio perché eseguita anche contro la volontà del debitore.

5- Il debitore nulla può fare e deve consentire l’accesso nella sua casa (quella su cui è stata accesa l’ipoteca dalla banca che ha elargito il mutuo non onorato) al consulente tecnico di ufficio, nominato dal Giudice dell’esecuzione del Tribunale.

6- Con le diverse riforme del codice di procedura civile, di fatto, il Giudice dell’esecuzione non sovrintende più all’espropriazione, ormai delegata ai notai.

7- Tra l’altro è possibile nominare un custode giudiziario (art. 560 c.p.c.), il quale può spossessare il debitore del suo bene (la casa di sua proprietà) o imporre un canone di fitto a favore della procedura, che figura come locatrice del suo immobile. Dunque il proprietario del bene, appena si apre la procedura esecutiva, viene degradato ad inquilino dell’immobile ancora di sua proprietà, posto che l’aggiudicazione non si è compiuta.

8- Ciò consente, in qualsiasi momento, che potenziali compratori, che vedono pubblicato l’avviso d’asta sui quotidiani o nelle vie della città o in apposito sito internet, possano chiedere al custode di visitare il bene posto in vendita forzata. Il custode giudiziario diventa di fatto anche ufficiale giudiziario, perché, come quest’ultimo, può avvalersi, in qualsiasi momento, della forza pubblica, per accedere al bene.

9- Accade, e questo è il punto decisivo, che il bene viene posto all’asta per un valore irrisorio, si dice a prezzo vile.

10- Si verifica altresì che il prezzo base, nel caso in cui non ci sia l’aggiudicazione immediata, subirà una falcidia del 20%, ad ogni chiamata d’asta.

11- Il che significa che un bene che vale 200 mila euro viene venduto, dopo cinque aste deserte, a meno di 50 mila euro.

12- La legge questo lo impedisce (art. 586 c.p.c.), perché bisogna vendere il bene al suo valore di mercato ed il Giudice può intervenire in qualsiasi momento, anche quando il bene è stato aggiudicato, per bloccare il sopruso. Può addirittura estinguere la procedura per evidenti motivi di diseconomicità (art. 164 bis disposizioni attuative del codice di procedura civile).

13- Non verificandosi mai tal intervento (i giudici nulla sanno, perché la vendita forzata è gestita da notai e custodi), accade che il debitore, pur perdendo la propria casa, rimarrà a vita con le sue pendenze, perché la vendita vile accontenta solo il mutuante creditore ipotecario, non anche altri creditori, che intanto si sono inseriti nella procedura. Infatti il debitore avrà di certo anche altri debiti, che non avrà potuto onorare.

14- La riforma del codice di procedura ha previsto che le banche (ed i creditori) possono farsi assegnare direttamente il bene posto all’asta.

15- Ne hanno tutta la convenienza, dal momento che lo rivendono ad agenzie immobiliari a prezzi raddoppiati e consentono che il potenziale compratore possa ottenere anche un mutuo.

16- L’istituto di credito potrà lucrare due volte: perché rivende il bene al doppio (e rientra del suo mutuo originariamente concesso) e perché concede un altro mutuo al nuovo compratore.

17- L’ipotesi è prevista dall’articolo 590 bis del codice di procedura civile così commentato da un giurista raffinato: “Secondo una chiave di lettura che è stata prospettata, il caso pratico che il legislatore ha avuto presente è quello di una banca creditrice che, volendo evitare vendite forzate spesso dannose, si avvale di una società immobiliare del suo stesso gruppo per la quale chiede l’assegnazione. In questo contesto, dato il collegamento, il creditore ha un interesse alla stipulazione, perché il bene verrà intestato alla società collegata che lo gestirà, anche vendendolo, in modo utile per il gruppo” (esattamente in questi termini Bove, Sugli ultimi “ritocchi” in materia di espropriazione forzata nel D.L. n. 59/2016, in www.lanuovaproceduracivile.com).

Queste sono le armi estorsive di diritto messe a disposizione del ceto bancario: si può parafrasare un famoso articolo di Indro Montanelli scritto al tempo del terremoto dell’Irpinia: quando calano gli sciacalli…

Biagio Riccio

Maria Gabriella Branca